洛阳一宗房产租赁合同引发的诉讼案

7月29日9时,河南省高级人民法院审判监督庭公开审理一起商业房产租赁纠纷。此案申请方是洛阳新银泰百货公司,被申请方是洛阳华厦房地产开发有限公司。这起诉讼已历经两级法院三次审理、三次判决。本次庭审两案并审,纠纷双方互为申请方与被申请方。

逾3万平方米商业房产租期20年

开庭前,记者上网查询华厦公司,知悉该公司成立于2004年4月,是一家大型房地产开发企业,开发建设项目有华厦富雅东方。另据《洛阳日报》报道:华厦富雅东方项目是“洛阳市的重点建设工程”,总投资约1.66亿元人民币,占地面积10597.2平方米,总建筑面积94885平方米,是一个集商业、住宅、办公、酒店及酒店式公寓为一体的综合建筑体。

记者旁听庭审时了解到:2008年12月23日,华厦公司经与上海南站广场商业管理有限公司友好协商,共同签订了《洛阳华厦“富雅东方”商业房产租赁合同》。华厦公司将“富雅东方”地下一层至地上五层、建筑面积逾3万平方米的商业房产作为租赁物出租,约定以扣点方式计算租金,租赁期限为20年。

双方在这份租赁合同中还约定:合同签订后,上海南站公司在项目所在地设立新的公司,以“银泰”为商号进行经营,将这份合同项下上海南站公司所有权利和义务全部转让给新设立的公司。

于是,新公司设立,名为新银泰公司。

2009年6月3日,华厦公司、上海南站公司、新银泰公司三家公司签订了房产租赁合同变更协议,完成第一份租赁合同中约定的全部转让事项。

“2010年1月10日的洛阳寒气逼人,洛阳（楼盘）新银泰购物中心内则暖意融融、人流如织,经过几个月的紧张筹备,新银泰于当日正式开门迎客。”

这是《河南商报》对洛阳新银泰购物中心开业的即时报道,还有省内多家报纸以《百货“豪门”战洛阳》、《洛阳商战进入战国时代》为标题,以新银泰购物中心开业为新闻点,展望洛阳商圈趋向繁荣的美好远景。

华厦公司：以“银泰”商号经营是合同基础

2011年3月2日,华厦公司向洛阳房产盛泰百货有限公司(原新银泰公司)发出《解除租赁合同通知书》,通知书称:

“银泰”作为百货业的知名商号、上市公司,贵公司注册的百货公司以该商号经营是业绩的重要保证。贵公司以“银泰”商号经营是贵公司的根本义务,也是我公司同意按税后营业额的比例计取租金的基础。但合同签订后,贵公司并未履行自己的根本义务,先以疑似“银泰”的“新银泰”作为商号经营,在经营情况严重下滑后,索性完全抛弃佯装“银泰”和“新银泰”商号,变更为洛阳盛泰百货有限公司,直接导致经营状况恶化,直接致使我公司的立约目标无法实现……

华厦公司认为上述行为已经构成根本性违约,遂正式通知对方终止双方租赁关系,请对方商户全部撤离商场。

开庭后,审判长明确表示,申请方与被申请方对河南省高院重审程序发表的意见不属于法庭调查和辩论的内容。审判长根据各方当事人陈述与答辩,对本案争议焦点归纳了三大问题:

导致此案合同目的无法实现的根本原因是什么?新银泰公司是否存在根本违约行为?本案合同是否应当解除?

经向双方征询意见后,审判长要求双方围绕上述焦点问题展开辩论。

据华厦公司第二位答辩人在法庭上讲述,这起纠纷的起诉背景是由于新银泰公司将名称改为盛泰。而此时经工商调查,华厦公司发现银泰百货已经不再是上海南站公司的控股股东。尽管在这种背景下政府多次协调双方,但协调不成,只好通过诉讼来解决合同出现的问题。

这位答辩人在法庭上提出,新银泰在诉讼过程中多次股权变更,在注册资本和经营方面表现出它不能再经营下去的情况。

有人用非法手段干扰正常经营

第一轮法庭辩论开始后,新银泰公司委托代理人表示:新银泰公司在履行合同过程中严格按照合同约定及各方商定事项履行合同义务,没有违约行为。

这位代理人提及双方在开业前就对以“新银泰购物中心”作为商号达成一致,不使用“银泰”商号。他解释说,租赁合同对商号使用约定的表述中没有对承租人与上市公司银泰百货有限公司的法律关系作出特别说明。问题在于,华厦公司在送达《解除租赁合同通知书》之前,从未对使用的商号提出异议。能对此进行佐证的证据有:华厦公司于2009年9月24日向新银泰公司出具了书面声明,同意使用“新银泰购物中心”作为商号。

在新银泰公司委托代理人看来,没有任何法律文件要求新银泰公司与“银泰”“银泰百货”确立任何法律上的关系。

论及新银泰公司经营状况恶化,这位委托代理人作出如下陈述:

——华厦公司不履行租赁合同中明确规定甲方的合同义务:由于华厦富雅东方工程没有通过消防部门验收,致使购物中心无法正常开业。为了不损害双方共同利益,尽早开业,新银泰公司为华厦公司垫付1500万余元资金,完成了应由华厦公司承担的通过消防工程验收的合同义务。如今,这一诉讼纠纷尚在洛阳市中级人民法院的审理之中。

——2010年12月18日,诉讼尚未开始,华厦公司在报纸刊登《敬告》及在商场玻璃上张贴《敬告》,渲染合同双方因出现合同纠纷进入诉讼阶段,给商户造成恐慌。

——2011年3月22日和4月1日,华厦公司纠集社会闲散人员,对商场进行围攻,并将商场各大门上锁封门、阻止顾客出入,张贴通告、封条,恐吓、驱赶商户,并对商场工作人员实施人身攻击,故意损坏商场财物。华厦公司多次将洛阳市中院查封新银泰商场的公告及封条撕掉,砸碎商场橱窗和门玻璃。

辩论：新闻采访事实能否作为证据

审判长在法庭辩论前特意强调各方不得作出虚假陈述,否则将承担法律后果。在法庭上,新银泰公司委托代理人将最高人民检察院影视中心去年9月摄制并播出的专题片《新银泰商厦之劫》递交给法官,表示新闻记者的采访可以提供有关案情的一些调查情况。

记者搜索视频查询并仔细观看了最高人民检察院影视中心“法治中国”栏目播放的《新银泰商厦之劫》专题片,片中新银泰商场即时监控录像显示,一些胸戴华厦公司工号的青壮男子涌入商场。

针对对方声称采用非法手段情形的描述,华厦公司两位代理人进行了回应。华厦公司第二位代理人表示,“对方说的打砸问题,在我们社会主义国家,政府不允许存在这种现象,法律也不允许”。据他解释,“有一个短暂的冲突,对方(没说是谁——记者注)阻止商场不能开业,之后双方都报了警,公安部门和官员到现场解决,很短时间就恢复了正常”。

提到砸玻璃,这位代理人说:“商场关了许多时间之后,我们为重新招商,在这种情况下把门的玻璃和橱窗都要砸掉。”

谈及撕毁法院封条之事,这位代理人说:“我撕法院的封条,那我变成什么啦?”接着,他说:“咱们不能歪曲事实给法官做误导。”

记者发现,作出以上陈述的华厦公司委托代理人,曾以华厦公司负责人的身份出现在《新银泰商厦之劫》的镜头中,他在回答采访记者询问华厦公司撕毁法院公告及封条时说:“我们自己撕的(封条),我们也不守法了。我们撕了一周了,也没人来找我们,就这种状态。”

“没听说过媒体的(报道)可以做这种证据。”华厦公司另一位委托代理人表示,“媒体的报道不知能不能做这个(诉讼)具体的证,它是什么方式(拍摄)下来的,进行剪接和剪裁,都是有倾向性的。”庭审中,有4家施工单位代表到庭旁听。他们未经法庭允许,在旁听席上质疑华厦公司委托代理人,他们的言行被审判长严厉制止。庭审近两个半结束。

记者在庭审结束后询问得知,这4家施工单位因这场纠纷牵连,总计有3000多万元的工程欠款无法收回。他们告诉记者,不光他们受到损失,还有很多商户、供应商受到损失,进入诉讼官司的案件多达二十多起。

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