涉房央企频繁转让或出售项目，背后究竟隐藏着什么？

　　岁末年初，涉房央企频繁转让或出售旗下房地产项目，正持续引发业内广泛关注。据不完全统计，仅2017年11月，就有包括招商蛇口、中航、中铁、中海等在内的11家房企密集抛售资产，其中9家为央企或国企，出售标的总金额达到560亿元。

　　从单个公司看，要数央企华侨城抛售资产的动作最为密集。据了解，该公司陆续出售了位于深圳（楼盘）、重庆（楼盘）、北京（楼盘）的三处房地产项目，作价合计近80亿元，包括5.04亿元整体出售深圳南山的11栋别墅、13.95亿元挂牌转让重庆公司51%股权、56.8亿元转让北京丰台项目51%股权，其中重庆华侨城置地项目包含两幅地块。

　　与此同时，中国航空工业集团旗下两家上市公司中航地产(000043,股吧)和中航国际控股在2017年11月也均有抛售动作。其中，中航地产作价10.64亿元抛售中航城置业（上海（楼盘））100%股权，中航国际控股抛售中航万科有限公司60%股权。

　　此外，中国金茂以59.98亿元挂牌转让上海星港国际中心综合体50%股权和丽江紫荆旅游发展有限公司100%股权；招商蛇口挂牌转让镇江（楼盘）南山创意产业园发展有限公司60%股权及1.36亿元债权，挂牌价格为1.6亿元；中铁地产作价13.73亿元挂牌转让苏州（楼盘）置业30%股权及13.67亿元债权；中海地产转让北京世纪顺龙房地产公司100%股权及债权。

　　通常情况下，房地产企业转让、出售项目，往往和资金链承压有关。2017年以来，房企股权转让频现，涉及项目大多处于亏损或高负债状态。如华侨城转让的丰台项目，截至10月末，项目公司资产总计95.56亿元，负债则高达98.32亿元；首创置业出售100%股权的四川（楼盘）首创远大公司2017年前三季度净利润亏损6560万元，截至2017年9月30日的总资产5.77亿元，总负债则为5.79亿元。

　　而当出售方是央企且动作节点巧合“统一”时，这背后，或许暗藏着另一盘更大的棋。目前，包括化工行业在内的许多国企、央企，都在进行新一轮的规范化改革，包括业务合并，业务梳理以及抛离非主营业务。回看近几月的涉房国企、央企表现，似乎已经透露出了某些信号。

　　其中，抛售不良资产以提升公司利润，实现“国资”身份任务，是近期几家涉房国企、央企出让动作频繁的重点考量。典型案例如2017年10月31日，大悦城挂牌出售内地第二家W酒店——以9.95亿元，在上海联合产权交易所挂牌转让中粮酒店（北京）有限公司100%股权。对此，大悦城地产称，在当前市场环境下，与其他业态相比，酒店投资回报率相对较低，难以满足国资委对央企的要求。

　　业内专家对此分析表示，随着房地产领域宏观调控的不断深入，市场成交持续降温，房企回款难度加大。加之融资政策一直从紧，使得房企的资金来源受到影响，房企减负减压需求大增，大部分主流房地产企业开始主动降低负债率，股权融资需求明显增加。年底冲刺业绩也是一个重要原因。此外，从企业战略层面来看，房企出售一些不符合企业战略发展或不在企业战略覆盖城市的资产，可以达到调整业务结构及布局的目的。

　　随着近年来国家层面对深化国企改革、做强做大央企要求的不断加码，除频繁转让或出售项目外，涉房央企内外整合加速也非常值得关注。2016年以来，包括中建、保利、中航、五矿、中冶、中交等在内的房地产“央企”，已至少有10家启动内外整合重组。保利地产(600048,股吧)此前公告宣布，将以23.82亿元收购保利集团持有的保利香港控股50%股权，后者的主要资产正是保利地产长期的“联姻对象”保利置业。

　　2017年11月20日，中国国电和神华集团两家公司合并重组完成，正式成立国家能源投资集团有限责任公司。同日，神华（福建）能源有限责任公司在上海联合产权交易所挂牌神华福能（福建）置业有限公司56%股权，作价2.74亿元。

　　据了解，2010年，国资委确立了16家允许以“房地产开发与经营”为主业的央企，当时神华并不在其列。2011年，这一名单扩大至21家，神华才跻身其中。但国资委对新扩增的几家“央企”的要求，是在完成企业自有土地开发等阶段性工作后退出房地产业务，而非一劳永逸。此番神华出让地产相关业务的行为，也不排除与之有关。