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楼市史最密集调控的大坝为什么从“这些城市”开闸?下一篇
冯仑:让李小璐告诉我们中国房地产的现在和未来最近房地产市场的头条是“兰州(楼盘)限购松绑”,另外还有包括南京(楼盘)调整人口落户,合肥(楼盘)调整限价等政策。
很多专家或者房地产从业人员,奔走相告,喊的是房地产的天变了。
伟哥觉得,兰州这样的城市,就算求你去买房、炒房,你会去吗?所以,调控谈不上全面放松。
合肥的政策也被辟谣了。
但另外一个角度看,兰州的确给市场一个信号,平稳市场下,2017年用于急刹车的部分过度严厉措施是可以微调的。调控不是一刀切。
当然,出现兰州市场政策变化的最主要原因,和这么多年地方的土地财政很难说没有关系。
地方政府的主体责任是未来房地产调控的主要核心。过冷的市场,微调政策肯定不会只有一个兰州。
那么下面问题就来了,后续还有可能会微调政策的城市会有哪些?哪些城市已经调控力度过大?
伟哥觉得,分析市场其实依然要看供需结构基本面,短期市场走势看信贷。
中国房地产最重要的经济指标是6.5%
考虑了与全面建成小康社会目标相衔接,考虑了推进结构性改革的需要,也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生,有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。
中国房地产还远远没有到崩溃的时候,因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距(数据未更新)。这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在。
中原地产研究中心统计数据显示:2017年,年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门(县级以上),发布的调控政策次数多达270次以上。
2017年全年,房地产调控最大的特点是一城一策,甚至一城多策。分类调控是2017年调控的最主基调。
2018年房地产政策可能调整力度的主要城市特征有
1:房价出现了明显同比下调的城市:
11月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%,涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%,涨幅均比上月扩大0.1个百分点。
从市场看,全国市场主要调整的城市集中在少数几个城市,这些城市包括,北京(楼盘)、合肥、天津(楼盘)等。等政策微调看,这些城市将是限价政策调整的主要区域。从市场走势看,信贷不变的情况下,调整部分政策对于市场不会有太大负面影响。
这次热点城市中,很多限价政策过于严格,使得存在大量的已经签约未备案的项目。
2:土地市场成交明显下调的城市
从土地市场看,部分城市2017年出现了成交额下调,从调控角度看,土地成交高位的城市,没有放松调控的可能性,比如北京,目前看,2018年土地市场很可能继续刷新2017年的历史记录。预计调控政策很难有松绑的可能性。
3:2015-2016年成交了过多的城市
4:部分三四线及县城
从去库存角度看,
当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。
商品房代售库存跌至2014年11月来最低值,3年首次跌下6亿平米。库存距离最高点减少接近2成,达到了19.4%。
11月末,商品房待售面积59606万平方米,比10月末减少653万平方米。
从未来趋势看,在房价出现波动的情况下,调控政策过严的城市,政策加码的必要性已经不存在,2018年,市场三四线反而风险比较大,而一二线城市,因为2017年全面平稳,反而值得大家关注。
这些城市的政策调整,对市场的影响主要有:
1:整体看,因为信贷政策依然紧张,不存在全面爆发的可能性。调整政策不代表全面放松。之前部分城市的政策的确力度过严。
2:但热点城市,特别是限价之前过度严格的城市,存在释放堰塞湖的可能性,对于部分项目,尝试放开限价,在收紧信贷的情况下,对市场影响不会太大。
3:房地产的发展是要平稳健康,而不是市场崩盘,平稳是主基调,托底盖帽也是分城市调控的主要内容。未来不仅仅是一城一策,而是一城多策。
4:2017年房地产市场调控最成功的地方是,在热点城市房价被抑制的情况下,全国房地产市场依然维持推动的经济活力,2018年,调控的方向也肯定是依然维持这个发展趋势。
5:以最典型的兰州为例,库存过多的区域松绑政策,库存少的区域加码调控,符合调控的大方向。
责任编辑: lyadmin
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