成都“售后包租陷阱”案追踪调查 8亿巨额售房资金去了哪儿

　　距离本报2017年11月20日发出的报道《成都“售后包租”之殇同瑞陷阱调查》已经过去近两个月，引发了多方关注，舆论关注上仅网易评论近30万人次。

　　在成都同瑞上演的“售后包租”各个环节上，第一个环节是成都同瑞（杜玉蓉、罗明娟）先从拍卖公司经拍卖程序取得大楼的部分产权，第二个环节是成都同瑞把大楼分割成若干“格子铺”并经过虚假包装高价卖给购房者业主，第三个环节再从购房者业主手头上高价返租，第四个环节是按实际市场租赁价位低价租赁给真正用户。如果把第二个和第三个环节抛开，也即意味着成都同瑞按市场价从拍卖公司购买进来后，再按市场租赁价格租赁给真正的用户。

　　现在的核心问题是，第二个和第三个环节中巨额售房款去了哪儿？

　　有网易北京（楼盘）网友评论称：“显而易见，那笔钱不是同瑞一家吃掉的，不然怎么几年过去了，犯罪事实这么明显的案件却无人管。”

　　还有网易深圳（楼盘）网友评论称：“当初同瑞打着政府支持的旗号，大张旗鼓宣传，各种条幅文件满场都是，老百姓(603883,股吧)信以为真，现在骗局暴露，问一下是谁给他那么大的胆子，是谁通过审查就让他一房多卖。”

　　这些提问击向成都市相关监管部门。

　　巨额售房款去了哪儿？中国房地产报记者再次以此为主线，于2017年12月中旬时间对该事件进行了追踪调查。

　　从公证到房款到面积，每一个把关环节都涉嫌造假

　　租金拒付，购房款也要不回来。很多业主发现上当受骗后，纷纷到成都市房管局查找自己的房产信息，发现一份代签的买卖合同和一份从未见过的委托书与公证书。而这份代签的买卖合同与自己签过的房屋买卖合同完全不同。特别是房屋售价差别很大，仅有业主实际支付购房款的5%~20%。

　　张威从成都同瑞买了两套“售后包租”的房产，一套是在金牛区“西大金融”，另一套是在青羊区“同瑞中心”。张威发现房管局的备案合同涉嫌造假并从此获得线索后，去四川（楼盘）省成都市律政公证处调取了两套房产的委托书和公证书。两份委托书显示，一份委托“罗竹君”和“黄雪娇”到房管局办理“西大金融”房产的购买和签订房屋买卖合同，以及办理网签等手续，落款时间为2013年9月14日。另一份委托“黄雪娇”到房管局办理“同瑞中心”房产的网签手续，落款时间为2014年2月10日。中国房地产报记者看到这两份委托书的委托人签名“张威”二字明显不同。“这两个签名都不是自己的笔迹。”张威说。

　　就这两份没有见过的委托书还分别在四川省成都市律政公证处办理了公证。用于公证张威分别于2013年9月14日、2014年2月10日“在成都市，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名、捺手印。”张威说：“我根本就不认识罗竹君和黄雪娇。那段时间我根本就不在成都，不可能签下这份委托书。”

　　根据记者了解，四川省成都市律政公证处隶属四川省司法厅。该处一位负责宣传的胡姓工作人员与业务六部的部长向中国房地产报记者解释，按公证法程序规则，如果当事人发现公证书有错误的，可以申请复查，经查该公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书。公证处自行发现公证错误的，也可以自行纠正并撤销。但这两份委托书是否为当事人本人所签定，不能仅听当事人所说，还需要字迹鉴定。再者，当事人所反映的是个群体性事件，目前政府正在协调处理中，建议记者报道一定要慎重。当记者拿出两份签名明显不同的委托书当面核对时，被告知“我们对张威这个人了解，他是个挑事的人。不能只听他一面之词。”

　　发现问题“委托书”和问题“公证书”的还有另外一种情况，委托书上签字是当事人所签，但委托书内容并非当事人当时所签的内容，有业主称“成都同瑞私下做了手脚，他们把委托书的第一个页面给调换了，纸张的颜色与自己签字的那一页纸都明显不一样”。

　　中国房地产报记者在走访中了解到，这种问题“委托书”和问题“公证书”不仅在“西大金融”业主中存在，成都同瑞的其他“售后包租”项目上，只要是选择了办理产权需要到房管局办理网签的业主都出现了类似情况。仅位于成都市大业路的大业大厦同瑞国际（以下简称“同瑞国际”）达1400余户，而“西大金融”达50%的业主。

　　在成都市房管局这一环节，不仅公证书、委托书、网签合同涉嫌造假，就连成都同瑞从拍卖公司拍卖取得“西大金融”、“同瑞国际”项目的成交确认书也涉嫌造假。

　　中国房地产报记者注意到，通过官方途径获得的，印有红色“成都市房产信息档案馆查询业务专用章”的四川公信拍卖有限公司拍卖成交确认书（以下简称“官方确认书”）与业主从销售人员手中取得的拍卖成交确认书（以下简称“同瑞确认书”）内容不一致。

　　两份确认书均显示“买受人杜玉蓉、罗明娟于2012年12月28日在拍卖人举行的第20121228期资产拍卖会上，通过公开竞价取得。”标的物名称均为“成都大业（集团）公司债权人委员会抵债资产：成都锦江区大业路39号大业大厦（同瑞国际）和成都市金牛区石灰街71号大华大厦（西大金融）部分房产”。

　　但是，官方确认书成交金额为4.38亿元，同瑞确认书为2.77亿元。在数量上，官方确认书为大业大厦约31448.346平方米，大华大厦约9597.37平方米（均为部分房产建筑面积）。与同瑞确认书相比，官方确认书成交金额少了1.61亿元。大华大厦房产面积少了8196.28平方米。

　　尽管成都同瑞的“售后包租”项目各个环节涉嫌造假，但在成都市政府的相关职能部门之间依然是一路绿灯畅通无阻。这些“售后包租”项目在成都同瑞的如此运作下，将数千名业主的大量购房款“吸”入囊中。

　　再问巨额售房资金去了哪儿

　　在第一篇报道中，中国房地产报记者走访成都市公安局，以及金牛区公安分局被拒之门外。尽管“同瑞售后包租陷阱”事件被舆论哗然，成都市相关办案单位至今也没有向业主以及社会公布成都同瑞售后包租案的巨额售房资金流向。

　　除了中国房地产报记者已查明的大量资金流向荣坤电气、华良矿山、瑞欧公司等一些关联企业账户，中国房地产报记者还从同瑞国际的部分业主提供的部分购房收据、税收缴款书、购房合同等这些证据中，发现成都同瑞公司存在偷逃巨额税款之嫌。

　　以同瑞国际一楼某房号为例，购房面积为4.45平方米，购买时每平方米是17.8万元，总计花费79.21万元。而同瑞申报计税单价按每平方米0.97万元申报，显然每平方米差价16.83万元的购房款没有申报计税。且这部分购房资金从购房初始就对应同瑞公司后续房管和税务操作而被转移，业主银行交易记录显示大额房款被刷到荣坤电气、华良矿山、瑞欧公司等关联公司账户。而计税金额只占了实际购房款的5%。另从统计中看出，同瑞在申报计税时，除了同瑞国际一楼的申报计税单价略高于拍卖成交均价外，同瑞国际的其他楼层均低于拍卖成交均价。

　　值得一提的是，西大金融和同瑞国际几千份买卖双方均为代签的网签合同，尽管网签合同均价只有实际成交价的5%~20%，并低于拍卖成交均价，但是在成都市房管局还是堂而皇之的审核通过。在成都市地税局也顺利的通过了税务纳税评定系统。

　　所谓网签，在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”。针对税务纳税评定系统，有专业人士解释，税务部门设置该系统主要是为了防止低价申报偷逃税。即如果交易双方申报单价高于此系统对此房的评定单价，就以申报为准计算缴税，如果交易双方申报单价低于此系统对此房的评定单价，就必须以系统价格为准计算缴纳税款。

　　中国房地产报记者在走访中发现，同瑞公司曾于2015年初从平安银行(000001,股吧)贷款1.6亿元，该1.6亿元也未进入同瑞公司账户，而是其中1亿元流向华良矿山，0.6亿元流向成都永红创新能源开发有限责任公司。

　　经过梳理可以看到，2015年初同瑞公司已售出同瑞国际和西大金融的绝大部分房产，且全部是现款售房（不作按揭贷款）。同瑞公司在8亿元售房资金已回笼情况下，又把还没办理房本的房屋作了抵押，并从平安银行成都分行贷了1.6亿元。

　　巨额售房资金去了哪儿？1.6亿元贷款去了哪儿？中国房地产报记者试图从地税稽查方面入手。

　　在成都市地税局，一位负责宣传的向（音）姓工作人员称，采访需要持有记者证、介绍信、选题思路、框架等才能接受采访。并称“已请示过领导，这是领导的意思。”还说，“如果有人检举偷逃税，这个渠道是畅通的，我们一定会受理。”

　　在四川省地税稽查局办公室，相关负责人称，“今天领导都在学习。如果采访，需要先向地税局负责宣传的部门汇报。也可以发函过来后经请示给予回复。”截至发稿，未收到四川省地税稽查局的相关回复。

　　而西大金融和同瑞国际的拒付租金后，很多业主曾经多次在成都市政府多个职能部门门口请求，主要是检举同瑞公司偷逃巨额税款行为，要求严惩成都同瑞公司。但除了四川省地税局于2016年4月出具了一份涉税违法案件举报中心检举税收违法行为受理回执之外，均无任何进展。业主们称，成都市地税局的做法是不出面、不受理、不接待、不解释，“根本没人管我们”。而四川省地税稽查局查处这起税收违法案件的结果，在一年半后，也成了镜花水月。

　　谁“绑架”了同瑞

　　中国房地产报记者追踪发现，“西大金融”“同瑞国际”项目的前身分别是大华大厦、大业大厦。而拍卖之前均由中国建行成都第七支行等13家单位组成债委会，并通过法院裁定抵偿债务的方式拥有产权。然后委托四川公信拍卖公司对外拍卖，并由杜玉蓉、罗明娟竞拍取得。

　　这13家单位分别是中国建行成都第七支行、交通银行(601328,股吧)四川省分行、信达资产四川省分公司、成都银行营业部、成都银行锦江支行、华夏银行(600015,股吧)成都玉林（楼盘）支行、农业银行(601288,股吧)成都经济技术开发区支行、工商银行(601398,股吧)成都青龙支行、中信银行(601998,股吧)成都分行、成都农村商业银行龙泉驿支行、东方资产成都办事处、民生银行(600016,股吧)成都分行、四川和嘉种业。

　　有资料显示，上述中国建行成都第七支行等13家单位债委会委托成都同瑞办理与杜玉蓉、罗明娟之间的产权转让手续。并受托代为行使业主权利、召集、筹建（组建）、改选两个项目的业委会，代为参加业委会大会，行使表决权，重新聘请两座大厦的物业管理公司，并由同瑞承担和缴纳由此产生的一切费用。

　　就上述13家单位与同瑞的错综复杂关系，以及委托同瑞对这两个项目行使的相关权利，引发外界诸多猜测。

　　有人质疑，13家单位的不良资产通过4.38亿元拍卖，由死账变活，成功金蝉脱壳。同瑞通过高于市场售价的几倍甚至十几倍的房价售出，同时把售房资金流向其他账户，也同样金蝉脱壳。

　　有人质疑，13家单位除了和嘉种业之外，或是金融机构，或与金融有关。而同瑞大力宣传打造的恰恰是“民间金融服务超市”。而曾经接触过同瑞负责人宋玉田的人，被告知“其实我们也是被绑架的”。那么，到底谁“绑架”了同瑞？

　　种种迹象表明，杜玉蓉、罗明娟只是代替同瑞竞拍，并且代持。而在拍卖环节同瑞从银行贷款4个多亿。有人质疑，哪家银行贷给了同瑞？贷款又是如何审核通过的？是上述银行吗？

　　还有人质疑，4.38亿元的拍卖价款或许只是流于形式，而从拍卖开始就是一场设好的局。

　　他们因买房从此命运不幸被改向

　　从2015年10月开始，西大金融、同瑞国际的业主发现受骗后通过聚集、QQ群、微信群等方式联络并登记有相同经历的业主。截至目前，西大金融的业主也只是登记并联系上了60%的业主，大约300余户。业主们统计实际应有500余户业主。而业主在与成都同瑞沟通中，成都同瑞也始终不愿意提供业主名单。业主们向公安部门要过，“他们都不给”。至今没有露面的业主是哪些人？为什么不给提供？

　　在业主追问真相的过程中，有部分业主被以“聚众扰乱社会公共秩序”为由采取了拘留决定。但事后，一些业主因被“关押”提起行政复议获得了相关部门的经济赔偿。

　　四川广安的刘娟就是一例。刘娟是同瑞国际的业主。从公公那里借款几十万元，加上自己积攒的一部分钱，东拼西凑攒了109万元投在了同瑞国际。2016年6月，刘娟在聚集维权时，曾被成都某公安机关戴上手铐10个多，并“讯问”24个。理由是“袭警了”。7月份，有业主给她打电话要她到成都查找真相，她公公听到钱被骗了，一气之下当天身亡。而刘娟当天被成都市公安局武侯区分局作出行政拘留7天处罚决定。听到刘娟被拘留的消息，刘娟老公也脑梗突发并瘫痪在床至今。刘娟对该拘留决定不服，提起行政复议后，获得了原办案机关的私下经济赔偿。刘娟撤回了复议申请。

　　绵阳（楼盘）三台县的马玉先，被拘留后也提起了行政复议。也获得了原办案机关的私下经济赔偿。

　　还有更多业主在反映问题的路上被拘留。由于没有提起行政复议，也没有获得相应的经济赔偿。原拘留决定生效。

　　成都郫县的张文，就被郫县公安局刑事拘留，并于2015年11月作出取保候审决定。

　　上述被抓的几名业主，只是几千名业主中的其中几个。中国房地产报记者还走访了以下几名业主。

　　一是唐翠红，成都金堂县人，儿子于2013年7月份因交通事故离世。次月，用儿子的死亡赔偿金投资在同瑞国际项目上39万元。其老公患病，已失去劳动能力。她现在成都做保姆以维持家庭开支。她在追踪真相期间曾被拘留9天。

　　二是杨显琼，达州（楼盘）人。爱人因交通肇事去世后，她把获得的交通肇事赔偿金投资在了“西大金融”房产项目上。如今，杨显琼被当地人称为“已疯疯癫癫”。

　　三是谢献碧，其儿子交通肇事后，为了能把孙子抚养成人，把儿子的死亡赔偿金投资在了西大金融项目上。

　　四是苏秀琼，成都武侯区人，用房屋拆迁土地赔偿款270多万元全部投资到了同瑞国际上。家有两个老人，两个孩子还在读书。这几年由于生活窘迫，把安置房卖了用于维持日常生活。现在在外面租房生活。

　　五是蒋敏，内江人，把自己的房子卖掉后，在同瑞国际、金楠旺角分别投资了50万元。现在租房生活，并已患严重精神分裂症。

　　这些受访的业主，其生活因为购买同瑞房产已变得支离破碎。尽管这些业主采用不同的方式维护自己的合法权利，甚至付出了被拘留的代价，但并没有实质性进展。

    本文首发于微信公众号：中国房地产报。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。