中国社会科学院财经战略研究院倪鹏飞：把持续调控融入制度和长效机制建设中

　　12月5日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组发布《中国住房发展报告（2017~2018）》。2016年9月以来，调控措施、机制建设双管齐下使市场趋于稳定，各方博弈处在短暂的弱均衡状态。

　　不断收紧的楼市调控政策有效遏制了热点城市房价过快上涨，当前住房市场的总体风险有所降低。但部分城市住房市场仍然面临着反弹泡沫继续扩大或者预期逆转泡沫破裂的风险；房地产开发企业面临资金链与信贷违约风险；金融机构的房贷风险依然存在，总体有所好转；居民购房“加杠杆”值得警惕；政府资产负债状况过于依赖房地产行业值得警惕；房地产行业存在的问题使宏观经济蕴含一定风险。

　　“房子是用来住的、不是用来炒的”和“住有所居”定位基本奠定了我国房地产市场的制度建设基调和调控政策方向，要实现“住有所居”，需要房地产更加平衡、更加充分的发展来支撑，而破解房地产不平衡不充分发展的问题，关键是加快建立符合国情、适应规律的住房长效机制，以租购并举开启住房新时代的新模式。

　　我们建议将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年，把持续调控融入制度和长效机制建设中。

　　楼市政策及制度建设要坚持一个结合：机制建设与稳定市场调控相结合，同时将调控机制化、制度化，用新制度和机制支持调控。

　　把握两大平衡：在调控力度上，把握好房地产平稳发展与宏观经济、金融发展稳定的平衡以及房地产调控与稳增长、防风险的平衡。

　　实现三个转变：从以售卖为主的体系转向租购并举的体系，重点是租；从以商品房为主的体系转向商品保障体系并行，重点保障支持；从以老市民为主的体系转向新老市民并重，重点是新市民。

　　坚持四项基准：改革重点是建立抑制投资和投机的长效机制，坚持因城施策、分类施策，发挥市场的决定性作用同时加大政府支持力度，让家庭和个人主要通过自身努力实现住有所居。

　　突出五个重点：第一，坚持调控不放松不动摇，完善调控机制。第二，加快建立多种供应主体和供应形式的租售并举制度。降低法人企业、社会机构、个人、集体组织建设、经营保障房与商品房的准入门槛，形成多主体参与提供购房、租房的局面。完善租赁住房制度和立法，健全租赁住房的土地、金融、供给机制。第三，完善住房金融市场与监管制度。强化监管力度，扩大宏观审慎监管的实施范围，恢复提高首套房贷基准利率标准。第四，进行土地制度和机制改革。加快修订相关的土地使用和用途调整法规，适度降低不同持有者和不同用途土地进入和转变成住房用地门槛，尽快形成政府、事业单位、企业和集体组织等多渠道供应土地的格局。增加热点大城市的居住用地供给，研究和探索住房市场监管调控和土地使用权市场监管调控统一为一个主管部门的改革。第五，加快财税体制改革。2018年将房产税纳入立法议程，明确房产税时间表，实行住房租金抵扣个人所得税政策。将交易环节的契税征收的税率调整等权限授予地方，让地方政府可以因城施策进行调整。

　　作者系中国社会科学院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编