值得整个楼市仰望的王者 靠的不止是地段

　　真正的楼市王者，永远可以精准锁定时代需求，并与之深度契合，终成高山仰止之作。这一评判定律，放之当前楼市亦是如此。

　　作为房地产行业的“必读手册”，中央定调发布的北京新总规正以前所未有的高度，厘定未来15年的发展蓝图。新的时代征程中，将催生出怎样的楼市王者？

　　别墅封“王”

　　作为中国首都以及北方唯一的“一线城市”，北京每次城市规划的出台都让城市面貌为之一新。在此次新总规之中，北京作为首都的定位、规划和发展都被赋予全新内涵，与之血脉相通的房地产市场亦将迎来一次重新洗牌，对不同区域、不同产品的价值判定，也均有了新的认知。

　　不妨用数据来锁定一下楼市王者所在的品类范围。据地产机构最新统计，今年1-10月，北京别墅市场总成交4028套，在历史成交排名中，这一成绩仅次于2016年。同期普宅成交13000套，别墅占商品住宅成交总量的23%，而从2006年开始，这一比例数据从未超过10%，可见别墅市场之热。

　　这固然得益于别墅客群受调控政策影响较小，以及别墅功能空间对改善需求的满足，但从更长远的角度加以考量，无疑是别墅日渐背后所隐含的未来价值走势。

　　在今年出炉的新版城市总规中，别墅类项目已然临近“断供”边缘。按规划，未来五年改善型住宅住宅占比将大为缩水。根据规划内容推算，未来北京供应的每10套住宅中，仅有一套是90平米以上的改善型住宅。换言之，未来北京别墅市场已真正“一墅难求”。

　　入门标的

　　这样的市场环境中，最终的王者遴选又将采取何种视角呢？

　　在鲁能钓鱼台美高梅别墅11月30日举行的“祈天•耕承——礼御文化的当代复兴”论坛中，故宫博物院研究员周京南、中国著名室内设计师葛亚曦，以及行业主流媒体主编分别从各自角度对这一问题提出观点。

　　业内人士认为，在言必称地段的房地产行业，地段毫无疑问是首要考量条件。而值得仰望的别墅产品，首先也得过“地段”关。

　　现实却是，大部分别墅不得不屈居于五环外，和城市豪宅相比，地段表现处于明显的弱势。不过，在“大部分”之外，仍有凤毛麟角的极少数“实力派”，以别墅的姿态占据了顶豪的地段，最具代表性的是鲁能钓鱼台美高梅别墅。

　　该项目位于三环中轴区位，天安门南七公里，天坛正南三公里——这一系列区位名词的锁定之下，描摹出鲁能钓鱼台美高梅别墅罕见的地段占位。不必提三环土供的封口，也不必看屈指可数的新房供应，单看地段和别墅形态的叠加，便足以令整个京城叹为观止。

　　产生价值，内城与别墅两个名词的组合，已然足以奠定鲁能钓鱼台美高梅别墅的市场地位，然而事实上，其价值远不止于此——在中央定调的新版北京城市总体规划内，鲁能钓鱼台美高梅别墅脚下的中轴线被定义为发展之轴，成为现代都市的向上之路与大国自信的高光舞台。同时，在第二机场以及多条高速、轨道路网的加持下，该项目所在区域则将成为与三元桥商圈同等的新“国门区”，再加上“新总规”对三环的定位、规划，该区域土地价值将被进一步挖掘，巨大的发展潜力一触即发。

　　文化沉淀

　　拿到地段的入场门票，虽然可以在楼市竞争中先声夺人，但若无千锤百炼，也难免玉璧在手而泯然众人，尤其是对于“三环+别墅”这样的再难一见的极致组合属性。

　　另一方面，“建筑根植于土地的属性”。对于处于内城中轴之上的鲁能钓鱼台美高梅别墅来说，选择蕴藉深厚的中式文化显然是最佳选项，尤其是在当前大国文化复兴的时代角声中。

　　不过，将历史文脉融于建筑本身亦需独特视角，方可收相得益彰、气质天成之效。鲁能钓鱼台美高梅别墅所举办的“祈天•耕承”礼御文化论坛，就是以故宫研究人士、设计师以及自身媒体人士的视角，鲁能钓鱼台美高梅别墅为蓝本，探讨当代大国时代下传统文化的继承与创新。

　　在古代居住礼制中，故宫是最顶级的居住形制，是最能表达中国传统居住文化的符号，同样位于内城核心、且与故宫同处中轴之上的鲁能钓鱼台美高梅别墅因此选择故宫作为致敬对象，其在立体四合院的打造中承袭故宫“一街九巷”的国礼规制，将千年皇家礼序蕴于建筑布局之中。

　　正如故宫博物院研究院周京南在“祈天•耕承”文化论坛上所言“文化是建筑最源远流长的价值符号”一样，在世界向中国看的新时代背景下，真正能够引领时代的“王者”，需兼具无可匹敌的地脉和与土地融为一体的文化内涵，如鲁能钓鱼台美高梅别墅一样，它不止于建筑，也不应止于地段，而更应着眼于对时代的表达，只有这样的建筑才能承受时间的拷问。