开发商：是击鼓传花游戏 不会每次都幸运解套

　　这一波的开售时间大部分集中在明年，政策面预计很难放松，价格上涨空间不大，上市之初会面临比较大压力。而从过往经验来看，大部分能熬出头，是在下一个上升周期，此次还会重现吗?

　　调控大半年，一线城市楼市的降温趋势已经日渐明朗。10月23日，国家统计局的数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%，其中广州新房价格下降0.5%，降幅居一线城市之首。

　　命运总是如此相似，在楼市高烧期缔造的，总是无可避免的在市场低谷时上市销售。“现在的目标是尽快做出展示区和样板间，开盘时间要看工程进度。”10月25日，广州龙湖地产的相关人士对中国房地产报记者表示，基于产品的竞争力，公司对未来项目的销售有信心。这是2016年11月，龙湖在白云新城拿下的区域单价，楼面地价约4.5万元/平方米。

　　雅居乐单价超3.5万元/平方米的华大物流地块，中冶的长岭居也已在建设中，就连越秀地产放了4年的南洲路也打算在明年初动工。“这个项目我们打算做创新产品，暂定明年上市。”雅居乐有关人士透露。

　　“这一波的开售时间大部分集中在明年，政策面预计很难放松，价格上涨空间不大，上市之初会面临比较大压力。”方圆地产首席分析师邓浩志表示，从过往经验来看，大部分能熬出头，是在下一个上升周期获取利润，此次也不会例外。

　　但也有开发商认为，不可能每一次都能幸运的解套，这一波，有些快周转的企业可能很快就会玩不转了。

　　高价地积极动工建设

　　2016年，龙湖在广州的土地市场表现突出，一口气拿下了两幅区域的高价地块，其中，携手首开拿下的白云新城项目AB2804012地块，总价为32.23亿元，配建30150平方米保障房，折合楼面单价超过4.5万元/平方米。位于黄埔的云峰路地块成交总价约为43亿元，竞配建面积109800平方米，折合楼面地价约2.3万元/平方米，已超过当时周边项目的在售价格。

　　虽然价格不低，但这两个项目的进展却超乎业界预料。今年7月份，龙湖已经高调的对外公布两个项目的案名和规划产品，白云新城项目定位名为“龙湖首开·天奕”，主打180～300平方米的大平层高端产品。在拿地时，广州曾有业内人士指出，以4.5万元/平方米的地价计算，未来产品售价至少应在7万元～8万元/平方米，该区域两年内恐怕难以达到这个高度。实际上，仅仅一年时间，该项目周边的珠江岭南公馆已售出了标准层最高单价9.6万元/平方米的历史价位。

　　云峰路地块则定名为“龙湖首开·云峰原著”，规划了高端别墅产品，将打造成为广州最大的别墅群社区。这个项目也赶上了好时候，经过2016年的消化，广州的科学城板块已经供不应求，别墅产品更是几近断货。

　　广州龙湖总经理毛文斌曾表示，经过三年的沉淀积累，龙湖对广州市场的了解和判断日渐成熟，对全新项目经营运作上的把握度也很有信心。在这之前，龙湖在广州仅有一个项目，位于天河的天宸原著去年一年就卖了35亿元。

　　雅居乐于2016年8月拿下华大物流地块，总成交价约为21.7亿元，配建拆迁安置房27450平方米，楼面地价超过了3.5万元/平方米。在当时，这也几乎是面包价了。而以荔湾区的最新报价来看，目前该区域的在售产品售价已经突破了6万元/平方米。雅居乐有关人士指出，由于要打造创新产品，项目的施工周期会较长，预计明年可上市。“压力多少会有的，但我们会全力去做。”

　　值得一提的是，广州的老大难——南洲路终于也有了动工的消息。2013年5月，越秀地产以3.46万元/平方米拿下广州当时的单价——南洲路地块，4年间，该地块一直静静地躺着晒太阳。2017年2月，在业绩发布会上，越秀地产的高管曾透露，地块迟迟未能动工是由于政府规划更新的问题，正常的话，今年会开工，一年内就会推向市场。而据中国房地产报记者获得的最新消息，该地块预计在明年年初动工。

　　最贵的单价还没消息

　　目前广州最贵单价的属于时代地产。2017年3月底，海珠区广纸轻工地块以55437元/平方米、总价约20.4亿元的代价被时代地产竞得，刷新了广州楼面地价纪录。目前，该地块附近的金融街(000402,股吧)融御销售均价为5.8万元/平方米，雅居乐海珠小雅则在5万元/平方米左右。这包面粉还是贵过不少面包。

　　时代地产的内部人士告诉中国房地产报记者，该地块尚无明确的开发计划可对外输出。

　　而在今年8月份的中期业绩发布会上，时代地产董事会主席岑钊雄信心十足。他指出，广州拥有1000多万的人口，而且是大湾区中重要的核心城市，“这块地的位置非常好，非常，处于广州核心地段。我认为这样的地价不算非常贵。”他表示，目前广州整体的房价不算高，对于广州这样的一线城市，应该有它增长的趋势和规律，预计这个项目会给公司带来不错的回报。

　　邓浩志认为，至少在未来15年内，一线城市的房价还是持续看涨的。在这个前提下，的前景并不需要太担忧。“从过去的经验看，买在市场高点，开售往往都是在房价停止增长的调控阶段，多数在销售初期面临很大压力，甚至亏损销售都不奇怪。但随着时间增长，房价会往上走，的利润就慢慢出来了，基本上都是这个套路。”

　　“就是个击鼓传花的游戏，谁接最后一棒都不好说。所以我们从来不拿。”广州某开发商表示，土地市场的风险在逐渐累积，恐怕会拖累不少玩快周转的房企。

　　合富辉煌在2016年曾经做过一份广州的跟踪调查，发现在2012～2014年间诞生的10个，截至2016年6月，只有2个赚回了地价，售价和地价的比重也未达到2:1的合理水平。