中国楼市向下趋势大局已定

　　调控举措频出，泡沫破灭迹象凸现，中国楼市向下趋势大局已定!

　　中国楼市一直是全国人民的心病，上至最高决策层，下至平民百姓，都被其搅得睡不好觉，无论是房价上涨还是下跌，都牵动着大伙的神经。不过最近国内出现的种种现象表明，中国楼市经过一轮疯狂上涨之后，其下行趋势大局已定。

　　春江水暖鸭先知，最先洞察这一下行趋势将很快到来的是资本市场。

　　Wind数据显示，1477家上市公司在今年中报和去年年报中均具有投资性房地产数据。其中，今年上半年，共有1160家上市公司的投资性房地产较2016年末有不同程度的减少，占比高达78.5%。这意味着，近八成拥有投资性房地产的上市公司在上半年选择了砍减等谨慎策略。其中，多达26家上市公司对房地产进行了清空式处理，不过上市公司清空总量绝对数并不大，仅有24亿元。

　　上市公司用脚投票逃离投资性房地产市场，说明资本已经判断房价继续上行的可能性很小，故出货避险。众所周知，单一的资本流动有时是感性的，有时是理性的，但是上述数据显示，有近八成拥有投资性房地产的上市公司都选择砍减，这一集体金融行为应该是理性的。

　　不仅是上市公司，地方国资委也直接向楼市喊话。近日,湖北省国资委出台文件,要求自9月5日起,省出资企业及其各级子企业,要谨慎开展房地产新增投资,在建、在售房地产,要加快建设进度和销售进度,确保资金尽快回笼。

　　其次，这一趋势也反应到中国楼市的市场成交上，“金九银十”成泡影表明楼市风光不再。

　　据今年7月中国房地产决策咨询系统的统计数据表明，TOP100名的房企，不同梯队均呈现销售金额下滑的现象。其中，TOP3的房企7月单月业绩下滑幅度是20.1%、TOP4-20的房企下滑幅度是47.6%、TOP1-30的房企业绩下滑幅度是42.2%、TOP31-50的房企业绩下滑幅度是37.5%、TOP51-100的房企业绩下滑幅度是41.1%。TOP100房企整体销售下滑39.1%。

　　8月份，一线城市房价延续降温态势。

　　安居客房产研究院的数据显示，8月份，除上海（楼盘）新建商品房均价环比7月微涨以外，北京（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）三个一线城市的新房均价都有不同程度的下跌。其中，北京新房价格环比下跌13%居前。

　　二手房市场方面，从国家统计局发布的70城数据来看，北京二手房价在5月、6月、7月连续三个月领跌。而在安居客的数据中，8月份，北京二手房均价则略有回升，上海、广州、深圳二手房均价较7月基本持平。

　　房价降温，也直接反映了成交量的低迷。安居客近期发布的报告指出，8月全国主力城市成交低迷，“一线城市供应乏力、推盘量减少，购房者入市热情并不高。”

　　8月份，国内二三线城市也无大起色。上海易居房地产研究院9月3日发布《8月份典型城市新建商品住宅成交报告》指出，8月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长4.9%，同比减少15.1%。

　　进入9月，楼市降温的趋势并没有改变。

　　中原地产研究中心发布的最新统计数据显示，上周一线城市整体成交量依然低迷，平均环比下调20%，其中北京环比下跌28%，同比跌幅达60%。广州平均环比下跌32%，同比跌幅达72%。上海环比下跌22%，同比跌幅达27%;二线城市环比也出现下跌，环比跌幅达8%，同比跌幅32%。包括在2016年楼市非常活跃的南京（楼盘）、杭州（楼盘）、苏州（楼盘）、南昌（楼盘）、福州（楼盘）、济南（楼盘）等二线城市，在9月份首周成交量均有所下滑;而三线城市房地产市场继续分化，部分热点城市继续上升，但9月份整体热度均不及预期。

　　无论是上市房企的成交量萎缩，还是地产中介对“金九银十”市场表现的预判，都表明中国楼市已经过了疯狂期。

　　再次，西安（楼盘）、长沙（楼盘）等城市楼市调控极端方式的出台也表明，楼市的供需矛盾已经不可能将会进一步缓解。

　　本轮房价的一路飙升，最主要的原因还是供需失衡，而这种供需失衡主要是国内各界对房地产作为投资品的金融属性判断不足。不过随着中央最高决策层让房屋回归其居住属性的调控思想的出台，中央各部门先后出炉了诸多政策降低商品房的投资属性，缩减金融杠杆，投资性房地产交易逐步减少。

　　另外，在一些供需矛盾比较突出的城市，楼市调控的极端措施也先后出台。

　　9月11日，西安房管局出台限购六大狠招。

　　一、对教唆、诱导或协助购房人提供虚假证明材料，规避住房限购政策的开发企业，一经查实，按照我局《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》(市房发〔2017〕64号)的规定，严肃处理。

　　二、对教唆、诱导或协助购房人提供虚假证明材料，规避住房限购政策的代理销售公司，一经查实，取消并停止一切代理业务。

　　三、对教唆、诱导或协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的经纪机构，一经查实，责令停业整顿，严肃处理相关责任人。涉及违法的，依法追究当事人的法律责任。

　　四、对教唆、诱导或协助购房人提供虚假证明材料骗取购房资格的房地产经纪机构从业人员，一经查实，取消其代理、销售及经纪服务资格。涉及违法的，依法追究当事人的法律责任。

　　五、对通过提供虚假资料骗取购房资格的个人，一经查实，注销当事人网签合同，并取消购房家庭成员在我市的购房资格，且5年内不得在西安市购房。涉及违法的，依法追究当事人的法律责任。

　　六、对工作人员出现违规违纪的行为，一经查实，将依照党纪、政纪进行严肃处理。涉及违法的，移交司法机关进行处理。

　　进入九月，楼市供需矛盾十分突出的还有湖南长沙。

　　9月3日 ，长沙高铁南站旁一楼盘网上开盘，907套房源10秒在网上抢光。“秒光现象”背后，是长沙房价从2016年下半年开始的疯涨。湖南中原研究中心数据显示，在限网签大背景下，2017年上半年长沙内五区(天心区、芙蓉区、雨花区、开福区、岳麓区)新建商品住宅真实成交价格达9426元/平米，同比上涨42.26%。

　　9月12日，长沙市住房保障服务局推出定向限价商品住房，第一批20个项目共建设11682套，第二批建设计划正在制定中。在首批项目中，长沙市芙蓉区新桥小区三期项目将有1208套房屋推出，其销售价格仅为每平方米4950元，明显低于长沙楼市均价。

　　上述举措可以看出，经过10多年的地产宏观调控实践，地方政府已经能够相当娴熟的运用行政或经济的手段来实现自己对楼市的调控目标。

　　西安、长沙楼市新政的出炉表明，在供需矛盾比较突出的城市，地方政府为了稳定市场将会不惜使用重典。可以预见，这些狠招的出台必将大大的规范西安楼市的秩序，打击违规购房者的积极性。