楼市新价值逻辑下 如何抓住风口时机？

　　和讯房产消息  按照以往北京（楼盘）楼市的价值原则，一般会是这样：二环比三环贵、三环比四环贵。然而，据克尔瑞最新数据显示，2017年上半年各环线新建普通住宅成交均价4-5环已经赶超2环内、三四环，四环五环的多个项目的新房价格甚至超过了8万，楼市价值逻辑在重新构建。

　　(数据来源：克尔瑞)

　　北京楼市为什么会发生这种变化？在新的楼市价值逻辑下，什么样的房产才是符合价值规律的好房产？为此，我们专访了首开龙湖天琅营销负责人王璐。

　　环线红利弱化 资源和品质红利取而代之

　　以往三环房产价值之所以高于五环的原因，主要在于三环房产与城市核心区更近、交通更便利间成本。然而随着北京城市功能的不断外扩，五环区域中心形成：新区域无论在市政规划还是配套方面都后来居上，并且“日新月异”，新配套、交通外拓、绿化资源更丰富成为了五环周边区域的优势所在。另一方面，轨道交通、路网交通进一步扩建，从外环到内环的“时间距离”被大大缩短。

　　反观内城，因为发展较早，无论教育、娱乐、购物等配套设施都已经成熟，但是也同样受制于发展较早的因素，内城区域发展出现了缓慢迹象并且可能“百年难变”。

　　天琅营销负责人王璐提到：当下的北京楼市，新的楼市价值逻辑已经产生。

　　首先，自然生态资源比城市配套资源更值钱。对于现下和未来的北京城市而言，自然生态资源是绝对、的，而城市配套资源是人为可以规划建设的，迟早会有的。

　　第二，落到项目层面，低密、高绿化的项目会越来越、越来越值钱。人越来越多，土地越来越贵，楼自然越建越高、越来越胖。十年后的北京也会像现在的香港一样，见缝插针地盖起一栋栋高高壮壮的楼房，社区园林、绿化率、对视问题……都将是那时考虑不起的问题。低密度、高绿化的产品将成为未来最值钱的产品，比如别墅产品。

　　改善新房锐减，五环内别墅0供应

　　天琅营销经理王璐解释，目前北京市场改善需求占主流，然而受政策限制，土地供应越来越少，能够满足改善条件的地块更是少见。他提供了一组数据：根据天琅数据平台统计，2017年1月至7月成交的土地中，不受70/90政策限制的地块仅4宗，住宅面积不受限制的住宅仅85万平，仅占整体市场的四分之一，改善产品将越来越少，未来市场上将无房可买。

　　“改善难寻，别墅更。”他提到， “2017年，北京签约有146个别墅项目，签约别墅3486套，供应仅2606套，实际库存看，当下北京只有6000多套的可售量，还不足12个月的去化。而且60%的人都是六环别墅，可售的五环内别墅非常。”

　　洞察五环价值 瀛海迎土地价值之变

　　随着环线红利的消失，以及人们对居住环境的追求，有着优质自然资源、公园资源、配套资源等五环沿线区域，因为有着“离尘不离城”的优势，成为了当下选择别墅产品的首选区域。

　　“现在南城瀛海区域可以说是一块五分熟的‘牛排’。”首开龙湖天琅负责人王璐说，从2015年首开龙湖携手拿地，到2016年入市，再到2017年持续热销，短短两年时间，瀛海区域已经发生了翻天覆地的变化:2016年京台高速开通、大兴国际机场结构封顶、空港经济区在建、南海子二期马上开园、S6/8号线地铁在建、黄亦路如火如荼的拆迁将建成双向4车道……”曾经在图纸上的那些规划如今都跃然在眼前。

　　“这是一块5分熟的能遇见未来的地块，现在正是入手最佳时机，无论从升值还是宜居角度，都是非常好的选择。”天琅负责人王璐如是说。

　　（区域规划展示图）

　　冠销20亿 天琅领衔南城高端别墅区

　　位于南五环瀛海区域的首开龙湖天琅自入市以来，持续热销，2017年更以20亿的销售额冠领南中央别墅区，尤其在今年的市场行情下，这是非常难得的佳绩，热销的背后是什么样的逻辑？

　　天琅营销负责人介绍，依托的生态资源，目前环南海子周边形成了新的高端低密住区，天琅又是其中占据了最佳位置：京台高速旁仅500米、瞬达三环城区；8号线S6号线于家门口瀛海站交汇；紧邻南海子公园。此外，龙湖天琅为纯低密项目，在产品设计方面是龙湖目前最出色的叠拼产品，具备很强的均好性。此外，在价格方面来看，在北京五环内单价普遍8万-14万/㎡的市场环境下，天琅的价格也颇具优势，如果从使用面积来看的话，仅4.6万/㎡。

　　据悉，首开龙湖天琅项目新近推出180-320㎡景墅产品，位居园区正中，景观最佳，品质也为上上之选，为高端改善型客户的首要选择。价格同样惊喜，首付仅350万起，错过不再。VIP:69286666