面对政策，商住楼盘该如何自救？

北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》以下简称《通知》通知》细则规定，4月18日。建设单位在3月26日前，已取得建设工程规划许可证但未取得施工许可证的应按《通知》要求修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证。

除行政性政策从严执行之外，业内人士表示。包括“禁止商用公寓做抵押贷款”等金融领域的打击”措施也在不时出台，商住楼盘休克已成定局。对于旗下拥有大量商办库存的房企而言，寻求自救已是当务之急，从当前的实践上来看，寻找企业买家、改建成租赁项目、打造众创空间都不失为好的选择。

寻找公司买家

史上最严”商住调控政策再一次遭遇“撒盐”

北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会联合发布《通知》其中，4月18日。通知》表示，建设单位在3月26日前，已取得建设工程规划许可证但未取得施工许可证的应按《通知》要求修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证。

以为规划较早，这意味着相当多的商住项目在调控伊始。至少在产品端仍有‘变通’空间的商住项目同样陷入绝境。一位专业人士告诉北京商报记者，北京市场上有不少商办类项目已取得建设工程规划许可证，但没拿到施工许可证。依照最新规定，必需修改之前产品规划上采取小户型、类住宅的设计。依照规定，最小分割单位不得低于500平方米。这一数字比当前北京市场上销售的主力商住类产品—50平方米左右户型面积大10倍之多。

该项目此前销售单价为5万元/平方米左右，这无疑也将大大增加单套户型的销售总价。以一套位于大兴板块的商住项目为例。以45平方米的最小户型计算，总价在225万元左右，这样的总价对于个人客户而言压力并不算大。然而，依照新规定，楼盘最小分割单位不得低于500平方米，单价不调整的情况下，单套总价将飙升至2500万元，已达北京豪宅项目的单套水平。对于以往的商住楼盘买家中主要购房者：刚需和投资客而言，完全是不能接受之贵”而且还不让贷款。更重要的一套没有卫生间的500平方米的商办户型，有人会买来住吗?

将个人买家挤出市场是本轮调控的重要目标。除了价格门槛空前提高，上述人士表示。新政还规定，新商住楼盘不得向个人销售。

市场上已有中介指出可以为个人代办公司，实际上。购房的个人成为公司法定代表人，由公司来认购商办房产。然而，这样持有商办房产的税费无疑要更高。公司购置房产时会缴纳企业所得税，当房产出手后，资金分给作为股东的个人时，个人还要再缴一次个人所得税，这让投资收益空间进一步缩水。

500平方米以上商办户型，公司客户对后续商办类项目来说可能更为现实。一位写字楼项目代理公司负责人表示。持有及退出利息都很高，个人买家，甚至小微企业都难以承受。对于商办类项目而言，从根本上打消小户型散售的念头，转而定位开发市场上需要的写字楼、办公类产品，寻找有置业实力的大中型企业，制定新的营销思路，打通新营销渠道才是当务之急。

改售为租

从北京此类政策来看，某研究院智库中心研究总监严跃进认为。个人认购此类住房不能贷款、要有五年社保、无房产记录等要求，直接使得此类物业的认购价值几乎压缩为零，商住项目正在从香饽饽转变为烫手山芋。

租赁将是退而求其次的选择。如果经营得道，一旦难以实现交易。项目可以取得稳定的租金收益，也不失为一个积极的经营选择。实际上，这也是一些理性的开发商对北京商用土地依然抱有兴趣的原因。

商业用地拍卖一度被外界看衰，商改住”遭受史上最严厉调控后。然而近来土地市场的表示却有些出乎人们意料。

向阳区金盏乡商办地块竞拍激烈，4月14日。金地经过28轮的交锋，击败多家企业，以29.2亿元的总价拿下地块，溢价率达28%;4月11日，北京亚通和北京城建联合体以28.5亿元拿下向阳孙河乡西甸村综合性商业金融服务业用地;当日，国开东方万科联合体以58.5亿元的价格拿下丰台区青龙湖地块，该地块有相当一局部商业用地;4月6日，经过90轮厮杀，石榴集团以12.9亿元竞得大兴西红门开发区商用地块。

严控“商改住”后，相关人士分析。北京商业用地依旧受到关注。一方面，北京商住用地对企业而言，依然能给企业增加一线乡村资产货值。同时，出让的这些地块，所在区域商业配套相对缺乏，未来发展潜力较大。这些出让的商业地块位于五环周边，根据北京市的供地计划，未来五环外将是主力方向，这就意味着未来五环至六环是人口的集中地。这些商业用地项目，企业通过持有经营的方式，依旧取得稳定的租金收益。

值得注意的去年国务院曾发布文件，此外。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，调整后用水、用电、用气价格也是民用价格。这也可能是改变存量商住项目僵局的方法之一。

打造众创空间

卖给公司客户以及对外出租，对于失去投资价值的商办楼盘而言。可能是最直接发生资金收益的方法。然而，什么产品才是市场最需要的项目则是企业最为头痛的话题。

从当前市场上商住类楼盘的售、库存、未开工、近期成交地块来看，业内人士分析。商用类项目大多集中在五环周边。对于商办类产品而言，位置和交通是商用物业的核心要素。这些项目在地理上与乡村核心区高端写字楼相比毫无优势，整栋、整层销售给大型企业的几率更是渺茫。尤其是2017年，北京甲级写字楼供应已呈现过剩趋势。

今年一季度北京甲级办公楼整体空置率进一步环比上升0.5个百分点至6.1%;新增供应加大市场竞争，统计显示。新入市项目为达到快速去化水平，租金上给予较大优惠，以争夺大面积优质客户。一季度全市甲级写字楼租金环比下降0.2%至每平方米每月335.1元。面对商住市场的激烈竞争，错位经营不失为明智之举。一位写字楼代理机构人士表示，当前，联合办公领域发展迅猛，开发商将项目推荐给一些中小企业，或者打造成“双创”办公平台等不失为理性之选。资料显示，以北京和上海为例，仅在过去的两年里，已经建成了超越500处的联合办公空间。为数不少的开发商也投身该领域开发。包括北京龙湖打造的一展空间”;远洋集团联手WeWork打造的众创空间等。

开发商应该尝试打造独有特色的企业孵化平台，面对当前客户的个性化、租户的年轻化。解决旗下商业用地开发问题的同时，寻求行业多元化发展。

当前多数商办项目还处于观望期，一位地产开发商表示。看政策是否会出台配套政策。但值得注意的商办项目经营模式的改变将是必定，企业越早行动越主动。当然，一些商办项目的资金杠杆较高，一旦限购长期保持，项目引发资金链断裂危机，临时持有的风险同样很高。因此引入REIT等创新金融工具，协助房企回笼资金，也是一项不错的尝试。