房产信托那些事儿

1.房地产信托周期

房地产信托是我国实施《信托法》之后较早出现一类的信托业务，是信托公司较传统和收益较高的一类业务，然而由于房地产周期性特征显著，也造成了房地产信托业务发展中的很大不确定性。近期，北京等热点城市房地产调控再次升级，凸显了政府抑制房价过快上涨的决心，深入贯彻“房子是用来住的，不是用来炒”的定位。在持续不断的政策施压下，房地产行业面临更大的不确定性，房地产信托该何去何从?一、关于过去：逃不开的房地产信托周期 截至2016年年末，我国信托行业管理的房地产信托余额为1.43万亿元，同比增速为11.01%，虽然增速有所加快，但是依然慢于信托资产余额16.31%的增速。这在新增集合信托业务中体现的更为明显，集合资金类信托业务中，房地产集合信托占比已经由2010年至2014年的平均24%，下降至2015年至今的平均13%，信托公司对于房地产信托业务的依赖度在逐渐降低。这可能在于一方面房地产企业融资渠道多元化，尤其是直接融资渠道更为畅通，对于信托融资渠道的依赖度下降;另一方面也在于房地产行业经过高速发展时期后，投资增长放缓，融资需求下降，信托行业所能够获得的合意房企客户数量逐步降低。

由于房地产行业周期运行的特征，房地产信托业务是风险程度相对较高的一类业务，根据2008年至今的信托业务法律诉讼统计，有近60%的法律纠纷涉及房地产领域。根据公开媒体报道以及判决文书网站搜集的房地产风险项目情况看，2012年和2015年是房地产信托风险项目暴露相对较多的年份，数量均超过了15个，达到阶段性顶峰，而这两个时间点正好对应的是房地产行业景气度低谷阶段，这充分体现了房地产信托风险暴露的周期性特征。

整体看，房地产预期收益率对于房地产行业景气度具敏感性，预期收益率对于房企资质以及信用风险水平的反映仍是较为充分的。

2.信托公司对房地产信托业务前景偏谨慎

房地产行业作为资本密集型行业，资金来源将对其发展产生重要影响，房地产信托融资占房地产资金来源的4.4%左右，已成为很多中小房企的重要资金来来源渠道。本轮房地产调控已经涉及了债券融资、私募基金融资等调控政策，在融资渠道相继受阻后，房地产信托业务主要是房企购地融资、房地产贷款信托合规性等方面受到了窗口指导，这有利于房企融资需求回归信托领域，房地产信托有可能迎来发展的好时机。

在与部分信托公司同业的交流中，虽然并未受到近期密集调控政策的影响，多数信托公司房地产业务准入较2016年没有明显变化，这源于以往准入标准已经较高，主要目标区域为一二线城市，目标客户为百强房企或上市房企等实力相对较强的房企，而拿地业务主要取决于当地监管部门的态度，并没有完全禁止，但是普遍对于四三线城市房地产信托业务持有非常谨慎的态度。

面对着房企融资需求回流的肥肉，加之丰厚的收益水平，或许谁都不会不动心吧，然而机遇与挑战并存，商机与陷阱同在。信托行业房地产信托发行量近期并没有出现明显放大，根据统计数据，2017年前两个月房地产信托发行规模增速为-22%，3月目前也并没有明显放量，全年发行量并不乐观。

3.需要关注监管政策和房地产信托风险

2017年，房地产信托业务将受制于房地产周期约束，监管政策、风险管控要求与投资者情绪逆转都会压缩该类业务增长空间。今年1-2月房地产开发资金来源已经出现拐点，增速为7%，较去年全年下降了近8个百分点，当然这种下行趋势是否会持续还有待观察，但是至少可以反映出当前房地产融资渠道已经开始不畅，信托渠道也难以抵挡周期趋势的洪流，预计2017年全年新增房地产信托业务可能基本持平与2016年或者出现负增长;而随着房地产市场风险程度的上升，投资者投资意愿将会有降低，理财资金已不允许进入房地产融资领域，而近期部分银行等金主已对房地产业务更加谨慎，投资收益也开始升高，由此，房地产信托募集难度会增大，预期收益率会有走高趋势。

一是房地产信托业务可能面临更加严格的监管

二是房地产信托业务风险不容忽视

三是房地产信托业务需要升级