业评：房价上升 是否该追涨？

据说今天有6000多人相聚在这里，但我看不到大家的表情，所以就不知道我讲的哪一段你们会愿意听，只能盲讲了。

这个主题有点吓人，听起来是「预言帝」该干的事情。中国房地产界从来不缺「预言帝」，只要你一直唱衰或看多，总有那么一个时间段会被你押中。

去年的「3·30新政」出来以后，一线城市以及二线核心城市的房价涨得非常厉害。真的是因为刺激性政策，导致房价飙升吗?当然是的，但我们往往忽略了另外一个很重要的原因：房地产本身有其市场的运行周期。这一轮上涨同样也是市场运行周期使然。

这一轮房价上涨的背景是，过去几年涨幅不明显，有的城市甚至跌价。前几年，国家对房地产的表述是要「打击投资投机性需求」，推出了一系列限购、限贷政策，很多城市的房价就被抑制住了。

抑制性政策退出，楼市行情还是没有太大起色，所以，刺激性政策就来了。从过去的抑制到现在的刺激，中间间隔不过一年多时间，所以房价的喷发就不难理解了。

当然，中国的房地产周期本身，也跟政策紧密相关。但政策不是果，而是因。其实是市场行情过热或过冷，反过来迫使政策出台。

2nd

关注CPI与M2剪刀差

我们都记得，2010年全国房价出现了普涨，而且是暴涨，不管一二线城市，还是三四五线城市。今年这个时间点上会不会再出现2010年式的暴涨呢?

我们得观察两个数据：一个是CPI(消费物价指数)，一个是M2(广义货币总量)。

2009年的CPI有点惊人，是负增长0.7%，当时大家对经济信心不足，因为2008年爆发了全球金融海啸，由美国次贷危机引发的。2009年，我们国家开始实行「四万亿」，当年的M2就非常吓人，增幅大概27%左右。

也就是说，2009年的CPI是负增长的，但M2却是最近十几年最大的，这就形成了一个剪刀差。大家要关注这个剪刀差，这个剪刀差在一定程度上导致了2010年的房价暴涨。

大家都知道，经济不振的时候，我们永远有最后一招，就是靠房地产来拉动经济。在CPI比较低的时候，其实具备了让货币放量的条件，就是让「银根」松一松。货币一放量，就转化成不动产或固定资产的价格上涨，房价也不例外。

我们再来看2015年，跟2009年相比，是不是有一定的相似性呢?2015年的CPI是上涨1.4%，非常温和;2015年的M2增长是13.3%，这个货币的增长量跟2009年的27.58%相比，也还是比较温和的。

过去一两年，CPI控制得非常好，根本不处在通胀状态，甚至可以讲处在通缩状态。这意味着具备了继续让货币宽松的一个基础，经济又不是那么尽如人意，这次我们又要靠房地产来拉动整个经济，在这种情况下，今年的M2到底是不是13%左右，这个还很难说。

当然，现在「银根」放松有很多方式，未必会表现在M2的增幅数据上。

从这个角度来讲，如果一定要对全国的房价做一个大致预判，今年的房价趋势应该还是有一些想象空间的。但是，恐怕很难回到2010年那种暴涨式。

而且，大家也都注意到了，城市的分化会非常严重。哪怕在一座城市里面，城区的分化也会非常严重。对于城区的分化问题，我们稍后在探讨「该选什么样的房子更有前景」时再详解，这里先搁置一下。

当我们把「去库存」作为一个国家的口号时，我个人觉得哪怕是三四线城市，其实都还是有一定机会的。当然，「预言帝」也没那么好做，但至少到目前为止应该还是一个可以买房的节点。

3rd

何时见顶 见顶之后何时跌?

大家心里都预期房价会涨，那么会涨到什么时候呢?涨上去会不会跌下来呢?这是我们要聊的第二个话题：何时见顶，见顶之后会空转多久，也就是见顶之后什么时候会跌下来。

太长时间的预言我不敢做，但是我相信到2016年年底之前房价应该还是处在稳步上升，甚至是处在一个比较显著上升的通道里。

为什么这么说呢?我们来看这一张图，从上世纪80年代到去年为止，整个房地产市场呈现明显的上涨趋势——

这张图在手机上可能看得不是很清楚，但是我们还是感受到这条上升的曲线上面布满了可以密密麻麻各种各样的政策。

这些政策有的是刺激房地产的，也有打压房地产的。但是不管刺激还是打压，曲线总体向上的趋势还是非常非常明显的。

所以，从去年「3·30新政」到今年的全国「两会」表态，以及一系列「去库存」的落地政策，你说房价在短期之内或者在半年之内要让它快速地下跌下来，这个恐怕很难实现。

但是无论哪个行业，就算再强的政策干预，它也要遵循一定的市场逻辑。市场作为资源配置的一种手段，它是有自己的运行规律。说起来很简单，就是压抑得太久，必然要上涨;涨久了以后，它必然要回调。

这轮的房价上涨到一定阶段时，会马上下跌吗?通常来讲不会，一般会在高位——高房价的段位上盘整一段时间，也就是空转一段时间。

在这个阶段里面，我们要去关注一个很重要的指标，就是各个城市的成交量。如果成交量出现连续两三个月的显著下降，证明它在进行盘整;萎缩到一定程度时，房价必然要往下跌的。

问题就来了，我们是现在就冲进去买房，还是等房价空转一段时间出现下跌以后我们再去买呢?

各个城市都不太一样，除了沪深宁苏等超热城市以外，对于绝大多数城市来讲，现在仍然是买房的好时机。因为，这一轮的刺激性政策如果保持一定的稳定性，哪怕它进入了盘整阶段，哪怕将来有一天下跌，下跌之后也会比现在的房价还要高一点，这应该是大概率事件。

如果你现在有买房的需求，非得要等到房价下跌再买，就算你真的等到了房价下跌，那么有两个问题：第一，你还敢不敢买?第二，你那时候买，是不是房价会比现在低呢?我看不见得，哪怕房价跌了以后还是会比现在高。

既然如此，你有居住需求，当然现在挑适合自己住的房子，至少你可以住进去了，你享受到了，这些是金钱买不回来的。

这主要指的是自住需求，但话说回来，其实自住跟投资是一样的需求，自住的人难道不在乎房价的涨跌?会影响心情的好不好。

房价的涨跌难道跟自住没有关系吗?当然有关系。这就涉及到今天要讲的下一个话题：选什么样的房子更有前景。