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房价“16连降”后深圳楼市走向何方?价格上,2018年1月,北京二手住宅成交均价环比2017年12月下降了2.0%,降幅依旧维持在3%以内,幅度并不大。不过,从2017年5月以来,北京二手住宅价格一直在下跌,迄今已经连跌8个月。
从政策角度而言,2017年“317新政”及后续政策的严厉程度是前所未有的,之后北京楼市交易量的下跌,房价回落证明了北京楼市调控取得了非常好的效果。去年下半年以来,北京二手房交易量的触底回升,并非调控效力的减弱,而是在强有力调控下,随着市场回归平稳,房价回落之后,自住购房需求的理性回归。政策虽然严厉,但政策预期的相对稳定,也支撑了自住购房需求平稳释放房价方面,购房人群受首付比例增加影响,购房心态更加理性,着急戗购心态不再,与此同时,房价持续小幅回落的心理预期,也使得大部分业主调低了心理价位,议价空间也在增大,与去年3月份时的房价相比,目前的北京二手房价跌幅已达12%左右,基本回到了2016年四季度水平。由于房价持续回落,北京二手房市场目前的需求是在逐步回升的,这其中主要是首次置业和改善升级的刚性需求,投资投机需求则在政策的打击下基本销声匿迹。政策的稳定,刚需人群也逐步结束观望,重新入市,市场整体正在理性、小幅回温,1月北京我爱我家签单量的增加就说明了这一点。但市场的整体热度依然不高,房价下跌预期较强,购房者占据交易主动权,议价意愿更强,相应的业主端则报价更理性,甚至愿意主动降价,所以稳中有降仍是未来北京二手房价的大趋势。
商贷比例触底回升伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,1月北京的二手住宅交易中,全款支付的比例为28.2%,环比12月减少1.4个百分点;商贷支付的比例为22.1%,环比12月增加1.7个百分点;市管公积金支付的比例为29.0%,环比12月增加0.3个百分点;其它支付方式(包括组合贷款、自行借款等)的比例为20.8%,环比减少0.6个百分点。整体来看,1月的支付结构与12月相差并不大。
2017年年初时,北京二手房交易中商贷的占比在一半以上,新政实施后,首付比例的增加,尤其是大部分置业升级的家庭首付比例高达八成,使得商贷占比不断下降,12月的20.4%是全年最低值,1月商贷比例重新增加,虽然幅度很小,但也在一定程度上说明随着购房需求的理性回归,市场正在逐步复苏。
两居室占比创一年新高
据伟业我爱我家市场研究院数据统计,北京二手住宅1月的交易中,一居室占20.7%,环比12月增加0.6个百分点;两居室占58.0%,环比12月增加1.6个百分点;三居及以上占21.3%,环比12月减少2.2个百分点。与2017年12个月相比,今年1月的两居室交易占比为13个月来最高。
价格上,一居室户型的成交均价环比12月下降0.7%,两居室户型的成交均价环比12月下降1.7%,三居及以上户型的成交均价较12月下降3.1%。整体上是户型越大,降价幅度越大。
而在价格上,60平米以下、60-90平米、90-140平米、140-200平米及200平米以上各自环比12月增长0.7% 、-5.5%、2.1%、-1.7%、-15.5%,其中140平米以上的大户型价格都在下滑,200平米以上的下降幅度最大。
与此相对的是,大户型在当前的调控形势下失去了交易空间,一方面,刚需为主的市场并没有多少大户型需求;另一方面,高首付、高利率的情况也使得置业升级人员不得不调整购房计划,降低购房面积的预期;而持有大户型的业主为了出售回款不得不降价促销,并由此造成了1月三居及以上户型、140平米以上户型二手房价格的更大幅度下跌。
交易节奏继续放缓
伟业爱我家市场研究院数据统计显示,1月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为17.49次,环比12月增加0.53次。每位成交客户的平均看房次数为6.34次,较12月增加0.16次,两项数据均为2017年以来的最高值。
非京籍购房者降回六成以下
伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,1月北京的二手住宅交易中,客户为北京本地户籍的占40.1%,环比12月增加4.5个百分点,客户为非京籍的占59.9%。2017年前3个月,非京籍客户占比都在6成以上,更严厉的限购出台之后,非京籍客户占一度下滑到5成,直到2017年最后两个月,非京籍客户占比才重新回到6成左右。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,整体上2018年1月北京二手房市场延续了2017年底的走势,交易量上稳中有升,交易价格稳中有降,二者反向而行,市场政策保持稳定,市场热度不高。
虽然北京二手房市场仍在低位运行,但其中的投资投机基本消失,市场需求以首次置业和换房升级的刚需人群为主,他们其中大部分祖籍外地,购房多以60-90平米的两居室为先,购房心态上也比较理性,交易节奏缓慢,市场也因此更加健康稳定,杠杆风险大幅降低。
随着春节的到来,2月北京的二手房市场将进入一段沉寂期,交易量下降,3月的政策走向则将决定2018年的整体市场走势。不过,在中央“房子是用来住的,不是炒的”精神的指导下,未来北京的楼市政策基本会维持稳定,二手房交易量也有望企稳,月网签大概率会保持在10000套到15000套之间。责任编辑: lyadmin
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