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静海举办京津冀交流活动 争取三条铁路设站未来五年,丽泽、通州、石景山三大商圈的新增供应占去半壁江山,区域市场价值凸显,企业选址路径逐步向外迁移,多中心时代将进一步加剧。
甲级写字楼库存破千万,去化还需21年
2017年,北京甲级写字楼全年新增供应面积达140万平方米,同比增长27%,创历年新高。大量新增供应下,甲级写字楼市场库存突破1005万平方米,按照2017年的去化节奏,消化现有库存需要21年。
北京写字楼的高库存,导致空置率持续上升至7.7%。由于大量新增项目集中在5-6环,因此核心商圈甲级写字楼受其影响较小,空置率反而呈现下降趋势,为4.3%。2017年中关村写字楼项目改造成果显著,随着写字楼品质的提高,空置率降至1.2%,与金融街一同趋于满租状态。
联合办公成“黑马”,带装修愈加受宠
空间家数据库显示,2017年北京1000平方米以上写字楼户型占30%,越来越多的企业偏爱大户型。在装修方面,带装修户型占比37.5%,同比增长9.5%。写字楼逐渐从简装时代过渡到带装修时代,联合办公的入场,加速了这一发展趋势。
2017年北京写字楼还表现出一些新特点:联合办公的快速扩张,加速写字楼去化,有利于降低空置率;北京写字楼存量特征明显,写字楼改造项目逐渐增加;内资是市场主导,大宗交易频繁。
据空间家数据统计,2017年北京商服用地成交411万平方米,其中,商办类成交面积为197万平方米。商服用地成交楼面价为17425元/平方米,同比去年下降5%。
去年商服用地供应量虽然大增,但市场明显遇冷,偏远地区的地块,屡遭流拍。今年的商服用地,以开发商自持模式为主,开发商的经营能力面临巨大挑战和压力。
非核心商圈供应近五成,多中心时代来临
未来五年,丽泽金融商务区、通州新城核心区、石景山区三大商圈,将成为写字楼供应的主力区域。目前,三大商圈已规划入市总体量将达500万平方米以上,占全市总体供应量的48%左右。
在大量新增项目的刺激下,北京有望步入多中心时代,优势资源不再密集地集中于单一区域,核心商圈地位将遭遇挑战,未来企业在选址方面,将有更多的选择。
商办新政是一把“双刃剑”,让写字楼市场回归理性
2017年,3.26新政规定,商办重回商业用途,不得分割成独立单元销售,不得对个人放开销售,给北京房地产市场带来了前所未有的冲击。
新政导致大量商办库存积压,直接增加写字楼一手房市场的库存量,同时,开发商的销售战线拉长,回笼资金速度减慢,给他们的商业运营能力带来挑战。
2017年写字楼交易量跌至历史最低水平。写字楼总成交额307.72亿元,环比2016年锐减40%;平均成交价26341元/平方米,环比2016年价格下跌1736元/平方米。
然而,不可否认的是,新政将“住宅的归住宅,商业的归商业”,让市场重新回到有序的健康状态。
责任编辑: lyadmin
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