2018年楼市的隐忧: 一线城市房价要如何走?

　本文转载自微信公众号：樱桃大房子

    今天文章的两部分是不同的主题，看了人民日报文章，我就顺便写一下。

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　　供给量

　　昨天，深圳（楼盘）成功出让位于龙岗、坪山的四块居住用地。其中三块为“只租不售”地块，最后被深圳安居集团拿下，另外一块坪山的住宅用地，规定住宅限售5年！在激烈的举牌下，最后被中海拿下，如果剔除配建的人才安居房的成本，商品房的楼面价超过3万/平米，这块地非常偏远，目前周边的房子也就是三四万而已。

　　安居集团是深圳最大的国有租赁平台，承担了重要的保障民生住房责任。政府注资一千多个亿，有很强的资金实力，所以戗地时一副舍我其谁志在必得的姿态。

　　属于国土局下面的深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉判断，毫无疑问未来深圳新增供地向租赁倾向。北上广出让用地30%都倾向于租赁。深圳本身供应不足，向租赁倾斜也是必然趋势。另外，深圳向外延伸已经很明确，轨道交通大规模的规划，大家到外围买房是一个必然的趋势，人才租赁、安居住房才是供应主体，商品房供应会下降。

　　从他的话中，可以获得2个信号，一个是深圳以后的土地和住房供给，会以租赁房和安居房为主，二个是深圳商品房的供给量会下降，买不起深圳的以后需要去惠州（楼盘）东莞买房了。深圳现在探索的是新加坡和香港模式的混合体，在深圳看来，深圳土地很少，靠市场是永远没办法解决居民住房的问题，所以干脆不走加大商品房供给的路了。但我担心这个路线会难以达到预想的效果，为什么呢？因为这里存在一个有失公平的可能性，就我所知，深圳的人才安居房和租赁房，虽然表面上说是谁都可以申请，但实际上，还是倾向于优先体制内，比如公务员，还有学校、医院、国企等员工，而体制外大量需要房子的人，是很难通过这个渠道获得房子的，他们只能去买商品房，但深圳以后商品房土地供给量却要被租赁房挤占很多，所以我很担心，商品房供给量少了，价格就很难下来。

　　去年深圳说要开工8万套商品房，现在也不知道进展如何了，就目前这土地供给主要是租赁房的形势来看，恐怕不容乐观。

　　据中原地产的统计，截至今天，北京（楼盘）今年光土地出让收入都517亿了，出让了16块地，所以相比之下，北京的商品房供给量确实是增大了很多，部分是限价房，部分是共有产权房，这都有利于北京房价的稳定。

　　但很意外的是，北京居然还有3块住宅用地流标了，这3块地起拍的总价就达到了155亿，因为总价高，且不是特别优质的土地，而房企现在融资被收紧，想拿大地块还是很吃力的。所以说归根结底还是北京市场现在并不缺地，不像深圳卖地跟挤牙膏似的，所以中海拿的那块坪山的土地，哪怕再偏远，哪怕限售5年，也不会流拍。

　　对于深圳楼市，我还有些无法理解的地方，就比如阴阳合同，北京、上海（楼盘）、天津（楼盘）、广州（楼盘）那些城市早就取缔了，这样有利于打击投资客高评高贷放大杠杆，其实也有利于降低市场的风险，因为杠杆不高，但深圳还一直存在，买卖成交价1000万的房子，国土局网签价只要按500万左右交税，但银行那边可以评估到1000万，甚至是1100万给放贷款，政府少收了税，银行多放了贷款，这明显是偷税漏税，对政府来说是损失，但深圳却一直睁一只眼闭一只眼。也许深圳财政真的是太富有了，看不上这点税。

　　对于购房者来说，阴阳合同的存在，有好有不好，好的一面是，少缴税减轻了负担，多贷款放大了杠杆，200万的首付，可以撬动600万的房子，还可以少缴税至少一二十万。而坏的一面是，杠杆大了，投资客多了，市场更容易被炒作。

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　　去杠杆

　　2018年，樱桃深圳楼市最大的不确定性就是阴阳合同何时取消，部分外资银行已经取消了，但国有银行还没有执行，从这一点上看，其实技术层面根本不是问题，而是银行愿不愿意收杠杆。

　　中央三令五申的要去杠杆，今天人民日报又发文了，“抓住去杠杆这个‘牛鼻子’，切实防范化解金融风险（新知新觉）”的文章。

　　这篇文章提出了四个方面的去杠杆问题，包括：引导地方政府稳步去杠杆，规范地方融资举债；引导国有企业大力去杠杆，加快清理“僵尸企业”；引导金融机构适度去杠杆，严防资金空转；引导居民部门渐进去杠杆，防范房地产市场风险。

　　看看这四个方面，去杠杆的措辞是不同的，也就意味着未来的去杠杆轻重不同。地方政府是稳步，国企是大力，金融机构是适度，居民部门是渐进。很显然，国企是最受伤的。

　　关于房地产的部分提到：近几年我国居民部门的杠杆率不断上升，主要源于房地产市场的火爆导致炒房行为和住房贷款大量增加。尽管我国采取了房地产市场调控政策，严格控制房地产信贷，提高首付比例，但仍有大量资金流向房地产，在提高居民部门杠杆率的同时也增大了房地产市场风险。因此，有必要建立健全包括房地产市场、银行部门、银行间市场、资本市场等在内的系统性风险防范应对框架。还应对“影子银行”为房地产开发商提供融资的业务进行清理整治；对消费贷款资金严格管理，防止个人消费贷款资金违规流入房地产市场。

　　银行自身肯定是不想去杠杆的，所以还在想方设法的做消费贷款，关键是取决于央行分给银行的额度了，据我了解，北京四大行2018年的额度总共是500亿，比2017年减少15%，银行没有额度，业务经理想多贷也没钱放。