规模扩张加码，龙光地产高价地去化问题待解

　　备受业内关注的康佳总部地块出卖终于有了着落。前不久，龙光集团以69.8亿元、溢价68%拿下康侨佳城置业投资有限公司70%股权，从而获得这块“靓地”的开发权。自上世纪80年代建成后，位于深南大道北侧的康佳总部厂区即是深圳（楼盘）地标之一，但由于种种历史原因，该地块至今都没有获得很好的开发，着实让人意外。

　　同样让人意外的是，对待如此大的一笔交易，龙光地产整个竞拍过程只用了3。这家1996年成立于广东汕头（楼盘）的房地产企业，在经历了2014年销售额在100多亿元的徘徊后，从2015年开始实现较快增长。今年，龙光地产管理层在投资者会上表示，从2017年开始，公司的销售额计划每年增长30%以上，到2020年销售额要达到800亿元，利润达到100亿元。

　　不过，在房地产调控政策从严的情况下，龙光地产拿到的高价地块如何去化、从而快速回笼资金或将成为其亟须解决的现实问题。由于拿地成本较高，加上目前行业融资成本普遍上升等原因，龙光地产的业绩报显示其负债率呈上升趋势。

　　中国建设报就该公司将采取哪些措施向800亿元销售目标冲刺等问题致电龙光地产，其品牌部相关负责人通过邮件反馈，以“公司目前暂无新鲜话题、资讯以及观点对外发布和分享”，没有回答相关需要求证的问题。

　　屡屡斩获高价地块

　　公开资料显示，龙光地产成立于1996年，早年在汕头做城中村改造项目起家，2003年以2.86亿元拿下深圳宝安区中心地带一宗“”，开启了全国扩张的序幕。从2014年开始，这家公司强势进入深圳，屡屡斩获高价地块。

　　2014年，龙光地产以46.8亿元拿下深圳宝安区龙华白石龙地块，成为当年的龙华住宅“”。2015年9月，龙光地产拿下深圳宝安区龙华红山商业地块，总价高达112.5亿元。同年12月，深圳龙岗坪山新区三宗商业地块被龙光地产以10.8亿元拿下。

　　据龙光地产2016年年报，其全年在公开市场通过“招拍挂”方式拿了5宗地块，其中深圳光明项目地价最高。2016年6月，编号为A646－0059的深圳光明新区的商住地块，被龙光地产以总价140.6亿元、溢价率159.79%竞得，楼面价约为每平方米2.76万元，而当时周边新房均价为每平方米2.88万元。这一价格超过了信达地产(600657,股吧)拍下的杭州（楼盘）奥体商住地块，刷新了2016年全国总价“”记录。

　　在拿地问题上，龙光地产2017年中期业绩报告显示，上半年龙光地产在公开市场通过“招拍挂”方式拿了6宗地块，其中两处境外地块价格较高。2月24日，龙光地产联合合景泰富以168.55亿港元（约合人民币148.32亿元）竞得位于香港鸭脷洲利南道的住宅地块项目，该地块成为香港新“”。5月18日，龙光地产联合南山集团以总价10.03亿新加坡元（约合人民币49.81亿元）竞得位于新加坡史德林路大型市区住宅地皮项目，这也是其首次进入新加坡市场，该地块楼面价约为每平方米1.13万新加坡元（约合人民币5.61万元）。

　　10月19日，龙光地产还获得了位于新加坡FlorenceRegency大型集体销售住宅地皮项目，总价为6.29亿新加坡元（约合人民币30.5亿元）。11月14日，龙光地产以68.9亿元、溢价率68%拿下深圳康佳总部厂区地块70%权益。

　　针对企业高价拿地问题，知名房地产研究专家韩世同接受中国建设报采访时表示，2016年很多企业高价拿地，是因为可以以低利率在境外发债。但今年很多房企不得不重新转向银行贷款，银行的利率又不断上扬，并且最近不少土地出现“流拍”，都说明当前是不利于高价拿地的。

　　须防范财务风险

　　以前房企拿地，可以说是“拿到即赚到”，所以不少房企不惜高价竞争，造成很多“”诞生。然而目前由于种种原因，不少项目进展缓慢，据CRIC（克尔瑞信息集团研究中心）的分析报告，全国热门城市50个典型“”项目中有43宗尚未入市，其中14宗未开工，29宗已开工未开售。

　　龙光地产于2016年6月拿下深圳光明新区地块，但5个月后的11月17日，深圳市规划和国土资源委员会光明管理局官网上才出现了一条该地块规划许可变更事宜的通告，主要涉及建筑高度和覆盖率的调整，申请主体即为拿下该地块的龙光地产子公司——深圳市凯丰实业有限公司。这一进度与业内一向奉行的几个月内快速周转相比，显得较为缓慢。

　　CRIC在上述分析报告中表示，“”地块一般处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市往往也是2017年“控房价”的重点区域，区域的“限价”甚至接近“”项目拿地的楼面价。此外，“”项目的开发需要投入较高成本，一些企业可能因为资金回笼速度慢而无法进行开发。

　　高价项目不仅需要高成本的投入，而且随着周期的拉长，还会减慢资金回笼的速度、增加开发成本，从而增加企业的压力。据龙光地产2016年年报和2017年中期业绩报显示，其2015年的资产负债率为69.2%，2016年上升到70.2%。截至2017年6月底，其资产负债率为74.0%，较2016年年底上升了3.8个百分点。

　　韩世同表示，这一负债率与A股房企比算是处于正常水平，但如果银行贷款收紧，高价项目销售又跟不上的话，资金就会很难平衡，所以其保证现金流的稳定就非常重要。

　　为了缓解资金压力，龙光地产也在通过多种方式来拓宽融资渠道，降低融资成本。2016年年初，龙光地产打算通过中国嘉陵(600877,股吧)的资产重组回归A股，同时其关联公司龙光基业也实现借壳上市，最终以失败告终。

　　就此，睿信致成管理顾问有限公司董事总经理郝炬在接受中国建设报采访时指出，中小规模房企在追求规模时也要有限度，要保持合理的规模而不是越大越好。当前，一定要重新审视市场节奏和结构，适度放缓冲规模的节奏，控制财务风险。