江瀚：房地产金融将从快金融向慢金融演变

　　中共中央政治局召开的会议提出，防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，既是对金融业的整体要求，又是对房地产金融产业的具体指示。根据清华大学中国经济研究中心的统计，中国家庭财富的63%表现为房地产，在某种程度上家庭财富过高的房地产化已经造成了潜在的金融风险。防范化解重大风险使宏观杠杆率得到有效控制，体现在3个重点领域：

　　一是房产金融杠杆。在中国，大多数人最熟悉的房产金融是住房金融，个人贷款购房是最常见的住房金融形式。除此之外，现在越来越多的企业采用不动产抵押、不动产债券的方式进行融资，这在一定程度上加大了房地产金融的杠杆率。其中，最危险的是消费贷等非房地产资金流入楼市的问题，随着金融产品的不断演化和放开，越来越多的短期消费信贷产品通过变造名目的形式进入房地产，从而引发了潜在的房地产风险。

　　二是地产金融杠杆。地产金融往往集中于房地产开发的上游阶段，比如说土地的获得、改良以及经营开发阶段等。这些金融的应用主体往往是地产金融企业，在土地价格日益高涨的情况下，地产开发的各个环节都加大了金融杠杆的力度，比较常见的有土地出让融资、土地开发融资等。由于房地产的货币化程度和贷款利率较高，这些企业的杠杆风险在某种程度上高于房产金融杠杆。随着地产融资的逐渐收紧，风险也在增加。

　　三是房产银行杠杆。大量的商品房贷款，让银行变成了房产的实际持有者。这就导致了很多依托于房屋抵押所形成的新型金融形式，甚至出现了房地产二次抵押现象，这些潜在杠杆同样值得关注。

　　化解风险需要构建房地产金融的长效机制。在经过福利分房的1.0时代、购买商品房的2.0时代后，在某种意义上，我国已经进入了房地产3.0时代。租购并举就是这个时代到来的标志，与之相对应的房地产金融将会从快金融向慢金融方向转变。

　　原先，无论是房地产企业开发还是个人购房，对于银行来说都是快金融，虽然有着较长的还款期，但是从本质上来说是在赚快钱，实现业务迅速扩张。而随着租购并举时代的到来，各个城市轻租重售的发展模式正在向租购并举方向转移。所以越来越多的房地产金融参与者需要意识到，利用房地产金融赚快钱的时代已过去，如何利用金融真正实现服务房地产市场的长效发展变得非常重要。

　　从过去的房改经验和美国次贷危机来看，房地产金融市场面临两个难题。

　　一是防止房地产金融的变造趋势。非房地产资金或者外源性资金进入房地产变成房地产资金，从而造成房地产的隐性风险，这一点在消费变造交易中已初现端倪，需要注意。

　　二是防止房地产金融的过度资本化。美国等西方发达国家的金融成熟程度远超中国。在美国，房地产企业的过度资产证券化让房地产危机最终演化成为世界性的金融危机，所以防止房地产市场的过度资本化也将是未来的调控目标。

　　对于房地产金融市场来说，野蛮生长的时代已经过去，未来规范化发展将会成为房地产金融的主流，原先高利润、快速发展的粗放式金融发展方式正在发生根本性的变化，未来精细化、细水长流式的金融发展将会成为主旋律。

　　作者系苏宁金融研究院特约研究员