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北京放行13.5万预售 调控要放松?

2017年09月01日来源:和讯房产国内动态责任编辑:lyadmin

别说话,攸克君要说一件事。今天,北京市住建委发出了一张单价13.5万元的预售许可证。得到这张预售许可证项目,是中骏地产位于二环德胜门的中骏天宸。是的,没错,批准预售的单价确实是13.5万/平方米。

北京放行13.5万预售 调控要放松?

  听完这些,诸君绝大多数会有以下两种心理活动:

  1.对中骏天宸项目羡慕、嫉妒,并且不解,恨不得同样的情形,也能发生在自己项目上。

  2.前有两个项目单价9.5万元得到放行,现有中骏天宸13.5万元/平方米的预售许可证发出,一定会有人揣测,住建委的预售价格审批是不是放松了?乃至于,北京的楼市调控是不是也要放松了?

  有第一种想法的诸君的心情完全可以理解。不过,有第二种想法的诸位,攸克君恐怕要泼上一盆冷水,羡慕中骏天宸可以,但揣测预售价格管理放松、调控放松,就是有点白日做梦的意思了。北京的楼市调控,没有丝毫放松的意思,这一点,监管层仍然非常坚决。

  之所以会有这种幻想,是因为你没有从这张单价13.5万元的预售许可证中,读出以下5句潜台词。这些攸克君综合各方信息读出潜台词,自认为价值连城,现在与君共勉:

  一、13.5万元/平方米的单价,很可能是未来相当长一段时间以内,预售价格审批的“天花板”。这一点,先不要只盯着13.5万元/平方米的价格,而是要看看中骏天宸的项目条件。

  中骏天宸项目的位置是北二环,属于北京城市核心地段,在新版北京城总规中,属于城市核心区。同时,中骏天宸所处的区域还是德胜学区:这其中包括5所重点小学——育翔、裕中、实验二小、五路通、西师附小;5所重点初中——第四中学、第八中学、十三中分校、三帆中学、北师大附中。从产品类型的角度看,也属于规划、设计、建设等方面,品质极高的。

  另一方面,攸克君特意查看了一下近年来土地成交的记录,还有土地储备中心正在准备入市地块的公开信息,看过之后,只能说中骏天宸项目所处的地理位置,基本没有土地供应,而且在未来相当长一段时间内,地处北二环沿线、西城区也很难有土地供应,所以,地处北二环、德胜门的这个项目,是什么样的价值体系,诸君都是理解房地产基本常识的,对应13.5万/平方米的价格,监管层批证的尺度,大家心里也一定都清楚。

  直白一点说,监管层对这个项目的预售价格,也是“狠狠压低了的”。

  仔细思考一下,这其中存在一种对应的逻辑关系,即中骏天宸的区位、公共资源条件、品质、区域市场价格对应的预售审批价格是13.5万元/平方米。那么,反过来理解,就是达不到如此条件对应的项目,预售价格审批的单价,就不可能超过13.5万元/平方米。

  放眼市场,条件能够超出中骏天宸的新项目并不多,所以,按照这个逻辑,13.5万元/平方米,市场可以理解为近一阶段的“价格天花板”。

  二、市场中排队等待拿预售证的项目很多,心态各有不同,有的愿意顺应市场、顺应调控,合理定价,即时销售实现良性周转;也有的项目,还是寄望预售价格管理口径放松,能卖个高价,多赚些利润。还有的项目,在深入研究监管层的口径,争取在可能的范围内,拿下最高的预售价格。

  中骏天宸项目13.5万元/平方米的预售价格,实际上成为了一个给其他项目参考使用的价格标尺。无论是上述三种情况的哪一种,都可以用自己项目的各方面条件和中骏天宸项目对标,如果各方面条件均不能和中骏天宸项目的条件达成对等,那么,攸克君奉劝一句,就应该主动调低价格预期,这才是最务实的。这也有利于项目理性判断监管口径,合理选择入市时间。

  三、脱开中骏天宸项目的本身条件,不可否认,无论是此前放行的9.5万元,还是此次放行的13.5万元,单论价格绝对值都不低。但是,监管层何以仍敢放行?攸克君觉得,惟一合理的解释就是,监管层现有的政策手段和储备的政策手段,有足够信心,让房地产市场保持健康、平稳的状态。

  我们能够看到,在放行9.5万元单价的项目同期,监管层相继推出了“共有产权住房”、“租购并举”等一系列旨在解决普通公众阶层住房问题的制度设计和产品,同时,在此之前一段时间,自住房也已经进入实际入市阶段。这一切,实际上均对市场预期产生了有效影响,而其对预期的影响程度,也远远超过预售许可单价。也正因如此,我们没有看到,个别项目得以9.5万元高价“放行”,对市场产生了推高预期的影响。

  这一次中骏天宸13.5万元的预售单价,也是同样的道理。

  四、监管层对于预售价格的管理,不会放松。中骏天宸所在的德胜门区域,03年建成的阳光丽景小区,二手房价格在15万/平方米左右。因此,你看起来很高的预售放行价格,只是绝对值高,一旦对比同区域市场的二手房价格看,监管层仍在严格控制预售价格,丝毫没有放松。如果诸君对此有兴趣,可以仔细看看中骏天宸同区域、带学位的二手房价格。也就是说,这次监管层批准的新房预售价格,比同区域的二手房价格还地,“控价”的力度,丝毫没有减弱。

  五、监管层对于北京房地产市场的引导,将进入到“控制引导”与“制度建设”并举的新阶段。近一年半以来,北京两次强化地方楼市调控,先是通过有效手段限制、剔除楼市中的投机、投资资本,净化市场交易秩序,引导楼市合理预期,确保房地产市场基本平稳,从现在看,卓有成效,市场大为稳定。

  从2017年7月开始,北京市的监管层开始从制度层面入手,通过共有产权、完善住房租赁制度,发展住房租赁市场等手段和方式,从供给端开始解决房地产市场的结构性问题,强化住房的“居住”属性,从而合理引导楼市预期,再次确保了市场平稳。

  在这样的环境下,个别绝对值价格较高的项目得以放行,因为数量极少,其市场影响将很容易被消化,之前以9.5万元的价格放行项目没有导致市场波动,即是证明。这也是将楼市预期引导的主动权,掌握在监管层手中的一种有效技术选择。

  读懂以上的五句潜台词,不知诸君作何感想?攸克君还是想说那句话,顺应市场,合理定价,实际上是市场多方共赢的理性选择。所以,千千万万不要臆想“楼市调控放松”了,到时候,受害的只能是自己。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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