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调控加码一二线城市,洛阳楼市为何热度不减?

发布时间: 2017-06-05 09:59:55

来源: 洛阳商报

分类: 购房指南

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【摘要】洛阳房价涨得科学吗?到底是“逢高买入还是等等再说”?洛阳楼市未来一段时间走势会如何?

 做调查,洛阳楼市缘何演绎出春天的奇迹

      看数据,业内预测房地产市场下半年走势

  洛阳楼市如何稳住

在今年上半年,就像是正在火热施工中的地铁、高架桥以及自贸区一样,洛阳的楼市比往年来得更火热一些。

开盘即清盘、房价上涨,部分楼盘单价超万元,成为突出的经济现象,及最热的经济话题之一。

洛阳房地产市场怎么了?房价为什么涨得那么快?很多地产开发商是真没房还是假捂盘?洛阳房子库存还多不多?房价涨了还敢买房吗?

今日,本报以“问诊洛阳楼市”为主题,为您解读洛阳楼市大数据,研判今年洛阳房地产形势,并请专业人士预测今年下半年市场走势。

调控加码一、二线城市,洛阳楼市为何热度不减?

看未来:洛阳房价会涨还是会跌

“从2010年以后,洛阳房价从未像今天这样大涨。”这句话成为今年地产圈传送最多的一句话。

如果说,前几年洛阳房价的攀升,仅仅是部分区域、部分楼盘的小涨,那如今大幅度的房价变化,让政府看到了担忧,开发商看到了机遇,购房者遇到了困惑。洛阳房价涨得科学吗?到底是“逢高买入还是等等再说”?洛阳楼市未来一段时间走势会如何?

如果仅从一个侧面看洛阳楼市,一定是雾里看花。本文旨在从多角度分析洛阳房地产市场的各种趋势,为您的买房职业提供更多参考。

01

城市发展论:人口增,住房需求随之增

城市发展的本质是人口的集聚。人口集聚的规模大小,往往决定了城市的对外辐射能力,以及基于人口规模基础上的其他产业(包括房地产)的发展。城市区人口超100万,是一个城市规模的重要指标。

住建部出版的《中国城市建设统计年鉴》,是对各大城市城区人口的最为详细的统计。第一财经根据《2015年城市建设统计年鉴》,统计梳理发现,截至2015年底,已有36个城市的中心城区人口超过了200万,有85个城市超过了100万。

目前共有36个城市的城区人口超过200万,这些城市中,除了山东临沂和河南洛阳外,其他均为直辖市、省会城市以及东南沿海的城市,对周围有较大的辐射力。而在中西部地区,洛阳是**城区人口超200万的城市。

总体上来看,非省会城市中,人口超过200万大关的城市,主要来自沿海,其中大连、青岛、宁波、厦门和深圳这五个属于计划单列市、副省级城市,苏州、无锡、东莞则是典型的外向型城市,临沂是山东总人口最多的地级市,整个临沂地区达到了1100多万人,因此城区人口超过200万也在情理之中。来自中西部非省会城市只有洛阳。

在中西部的非省会城市中,洛阳以超过200万的城区人口位居榜首,紧随其后的还有包头、柳州、南阳、芜湖。值得注意的是,这几个城市均是中西部的重要工业城市。对中西部城市来说,只有加快工业化,才能有效提高城镇化的水平。

“作为有着1亿人口基数的河南,城镇化还在冲刺阶段,郑州人口已超过500万,未来中原经济区副中心城市——洛阳的城区人口也将大幅增长。”业内人士分析。较低的城镇化率水平,意味着未来中西部城市的发展空间会更大。尤其是随着产业向中西部转移的加快,就近就业和就近城镇化的比例越来越高。

国家统计局日前发布的数据显示,2011年至2016年,外出农民工增速呈逐年回落趋势,增速分别为3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%。外出农民工占农民工总量的比重也由2011年的62.8%,逐渐下降到2016年的60.1%。

“也就是说返乡就业,将会为返乡置业提供更多的市场机遇。”业内人士表示,如果洛阳有足够的城市人口增长速度,就会产生更多的住房需求,洛阳的房价会稳定在一个相对合理的价格区间,即使不会再次出现快速上涨,也不会出现快速下跌的可能。


02

中心城市虹吸论:房价涨,追涨杀跌要冷静

在分析洛阳房价上涨缘由时,郑州限购是一个绕不开的话题。

从去年开始,郑州出台一系列房地产调控政策,最近的一次在上个月,新购房者在取得《不动产权证书》3年内不得交易,这可以杜绝大多数的“**客”,对于郑州市单身户籍人员的住宅限制,在保证基本需求的基础上,削弱“假离婚购房”对市场的影响。

而在业内人士看来,郑州限购政策的出台,将新郑、荥阳、中牟纳入限购范围,会促使省会城市的外溢客户、在外打工的洛阳人口以及一部分的**客,到洛阳进行房产**、置业。在外地工作的洛阳人也开始把置业的目光转向家乡,市场供需关系的变化,一定程度拉升洛阳的房产价格,或许未来这一趋势会更加明显。

但是,洛阳这一轮暴涨,主要是自贸区概念和地铁开建,以及郑州限购所带来的挤出效应。洛阳产业格局、人口集聚、资源等仍然受到郑州虹吸效应的影响。洛阳的房价有些虚高。

对此,洛阳地产圈业内人士回应称,郑州的虹吸效应,主要体现在**城区周围,比如说荥阳、中牟、新郑等地,他们是郑州的后花园,如果没有产业导入,就会出现买房者在高位被套牢的现象。

洛阳距离郑州100是一个大城市的框架,除了郑州的产业补充,在建的地铁、自贸区都会为洛阳注入新活力,特别是在地铁的建设周期内,洛阳房价基本还是处于上涨通道。“至于涨幅,主要看政策的调整力度。包括洛阳在内的三线城市房价大幅下降只有两种可能,即经济崩盘或房产税高额征收。”不少地产从业人士很看好洛阳的地产市场。

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全经联理事、洛阳和利时地产机构总经理陈胜:

房价的涨跌都属于正常的市场行为,房地产开发各种成本都不断上涨,从长远看,洛阳房价下跌的可能性不大。

同致行洛阳分公司总经理王林:

下半年,洛阳楼市将趋于理性。一些上半年涨幅过猛、偏离价值、区域较远的楼盘,在下半年不排除“闪到腰”的可能,因资金压力小幅回调价格,而“品质型”“价值型”楼盘的价格依然坚挺!

易道地产总经理陈李军:

近期房价上涨的需求和能量得到释放,需要再积累。所以,上涨的需求和能量不大,洛阳房价不会过快上涨。但洛阳重点区域的供求关系,短时间内,不会改善,因此房价也不会下跌。

龙门一号副总经理潘毅兵:

洛阳短期内无地供应、无房可卖,房价下跌不可能,会继续上涨但速度放缓。

建业华阳峰渡副总经理白洁:

从洛阳市场前4个月的销售、涨势及去库存的情况来看,即使出现一定的调控政策,也只是上涨速度趋稳、放缓,大幅度下跌估计比较难,毕竟前几个月的销售回款缓解了开发商全年的资金压力。

责任编辑: dongshuna

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