洛阳拼团购房164群(162)
  • 浅浅:这个楼盘到底好不好?
  • 雪花飘飘:好的呢。
  • 零:这个楼盘周边环境设施怎么样?
  • 英雄:我去看过,很齐全。
  • 牛转乾坤:这个楼盘价格波动大么?
  • 日记本:这个楼盘性价比高。
  • 回忆:我建议你们去楼盘看看。
  • 大头:也可以直接咨询置业管家。
  • 吃了么:什么时候大家一起去看看啊。
  • 蓝天:上周我已经签合同了。
162人申请入群

洛阳房地产市场库存严重 写字楼供过于求

发布时间: 2016-06-03 13:55:57

来源: 新浪乐居

分类: 本地楼市

1659次浏览


洛阳房地产市场库存严重,而在细分市场下的办公市场(也就是俗称的写字楼),软硬件在不断升级,但以其庞大的数量和有价无市的现状,也在自我救赎和渴望外援的困境中扑腾。

洛阳的写字楼市场近几年来异军突起,从早期的住宅里办公,到商住过渡,再到如今的专业竞争期,写字楼呈现出集中爆发的趋势。而与此同时,房地产去库存概念也进入公众视野。洛阳房地产市场库存严重,而在细分市场下的办公市场(也就是俗称的写字楼),软硬件在不断升级,但以其庞大的数量和有价无市的现状,也在自我救赎和渴望外援的困境中扑腾。

现状:洛阳写字楼数量众多 新区供应尤为集中

纵观洛阳的写字楼市场,总数不下数十个。有的是单独建设的写字楼,有的是城市综合体项目中规划的写字楼,还有一些办公园区。其中尤以洛龙区开元大道附近的写字楼最为集中。炎黄科技园、浙大科技园、东宇大厦、SOHO国际广场东方今典天汇中心、国宝大厦、泉舜186、正大国际广场、建业智慧港、恒生科技园、863创智广场、元亨国际等,一条开元大道,尽揽写字楼的发展史。洛阳的写字楼经历了从多层向高层、从商住楼向纯写字楼过渡的阶段,而且表现出了体量越来越大、配套越来越好、档次越来越高的发展趋势。

浩甲里创始人、总经理李舒元认为,洛阳是重工业城市,第三产业不太发达。从经济指标的角度讲,如果要考量一个城市的写字楼需求是否旺盛,是要看第三产业的指标的。凡是第三产业发达的地区,对写字楼的需求旺盛。洛阳的写字楼市场从2013年以后如雨后春笋般发展,这跟洛阳的城市规划有关系。政府为了让城市繁荣,城市综合体是少不了了,而城市综合体中,就包括写字楼。写字楼的高速发展为我市成为国际化大都市奠定了坚实的发展基础。

对于新区写字楼集中的这一现象,在李舒元看来,新区的一些写字楼是早就规划好的。综合体里面通常先销售住宅,再销售写字楼。因为写字楼的投入成本很大,需要通过住宅回流现金。所以新区的写字楼才会在这几年集中爆发。另外一个原因,严格意义上,洛阳没有CBD商务中心,中央商务区是以写字楼林立为标志的,纵观洛阳的土地市场,只有新区才具备那样的土地基因和条件。市政府在那里,写字楼相对集中。

市场:写字楼库存量大 有价无市

4 月17日,河南省统计局发布《2016年1~3月份全省房地产开发和销售情况》,情况显示,1~3月份,全省商品房销售面积1219.11万㎡,同比增长 20.7%,其中办公楼销售面积为23.05万㎡,同比增长12%;办公楼销售额20.12亿元,同比下降1.1%;待售面积为84.23万㎡,同比上涨 9.9%。数据显示,3月末,全省办公楼待售面积增加3.37万㎡。

据克尔瑞2015年洛阳房地产市场报告显示,2015年洛阳办公供应54.59万㎡,同比上涨61.2%。办公成交6.13万㎡,同比下降35.1%。供销比8.9:1,呈现供应高峰。洛龙区办公供应量较大,占全市全年总供应量的36.4%;西工区办公成交量较大,占总成交量的51.1%。据克尔瑞洛阳房地产市场报告显示,2016年1—4月,洛阳办公市场供应量为0。投资市场趋冷,中、小型企业发展困难,租赁市场不景气等因素影响,写字楼主要以库存去化为主。

近期,小编踩盘发现,洛阳东区某写字楼,售房部内一个客户都没有,可谓“门前冷落车马稀。”洛阳的写字楼项目,有些推出“现房带租约销售,低首付,即买即赚超长租金”的政策,有些推出“送物业费,免息分期购房”的优惠,还有些“老带新享受现金奖励”的诱惑,然而从市场报告上来看,写字楼市场严重供过于求,销售并不乐观。

洛阳写字楼市场有价无市。第一、供需失衡。突然井喷,供大于求。而且客户对于甲级写字楼并不是刚性需求,有一些会选择在居民楼、厂房里办公。第二,经济大环境不好。企业当前要保住生存,缩减成本。第三,洛阳近两年来,产业园、科技园忽如一夜春风来。因为他们的土地成本低,在抢占真正的写字楼市场。对于真正的5A甲级写字楼来说,要求配套好,地段好,尤其是超高层,造价成本高,导致售价很高。”李舒元这样评价洛阳当前的写字楼市场。

租户:写字楼存在硬件需求 但市场疲软

洛阳某农业电商的老总鲁先生,在创业之初,仔细考察了洛阳的写字楼市场,最终选定在西工区的一家居民楼里办公。鲁先生表示:“居民楼已经可以满足公司的办公需要了。而且从水电费、物业费方面来说,也更便宜。从生活配套,租金,交通等方面综合考虑,还是洛北的民宅更适合我们公司。好的写字楼都在洛龙区,但是对我们公司的员工来说交通不便。”

在鲁先生看来,洛阳的写字楼,相比大城市,还是有一定差距的。写字楼在洛阳的硬件需求确实有,但是目前比较疲软。一方面经济大环境不好,另外很多民居楼的设计已经能够满足公司办公需求了。加上很多写字楼都没有完工,入住的企业较少,商业氛围不好。“进写字楼很大一部分需求是能跟各个行业互通有无。”鲁先生如是说。

据查,洛阳一些老旧的写字楼走廊窄,通风差,部份项目住宅和写字楼共用停车位,写字楼无绿化,采光不足,不好分隔户。诸多原因使得较多的人选择观望。而洛阳新开发建设的写字楼,尤其在洛龙区,硬件在不断升级。除了智能化系统等高科技产品的升级配套外,还引入多项细致、人性化的附加服务,以五星级的服务匹配现代化的写字楼。同时,从洛阳市场上可以看到,泉舜186、正大国际广场、国宝大厦、东方今典天汇中心、建业智慧港等一批新型写字楼,开始走人性化设计路线,从外立面、大堂、层高、公共空间到商务配套均已全面升级。不断升级的软硬件与整个市场的疲软,如何在矛盾中寻求平衡,把握机遇,寻求突围,成为当前写字楼物业的核心议题。

利好:营改增 促租赁转为购买

3月5日,国务院总理李克强在作政府工作报告时提出,“从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增”。

营改增后,所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。河南省房地产业商会秘书长赵进京表示,该项措施对于所有企业而言都将是利好。尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时,购置办公楼的成本会降低。该举措也会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。

营改增会促使一部分长期依靠租赁经营的企业转向购买,这样既符合企业长期规划,也有利于收益表现。

业内:写字楼未来发展轻硬件、重服务

李舒元表示,传统的写字楼属于重资产,重物理空间,轻内容。房地产发展到内容为王的时代。仅仅提供用户一个物理空间和一个昂贵的硬件。用户是不会轻易买单的。而随着李克强总理提出的大众创业、万众创新的理念,众创空间很流行。产业园、孵化园强调资源的对接和沟通。而传统的写字楼却是封闭式的。“未来的写字楼应该是强调提供平台,以做平台的思维方式做连接,做内容,把企业家连接在一起,把创业者组织在一起。资源对接,实现共享。未来写字楼的建设应该围绕着共享经济这个命题来做。”李舒元针对未来房地产市场的发展,提出了自己的看法。

畅想未来写字楼的开发建设,李舒元认为,未来开发商不要把太多精力放在物理空间的建设上,不要过多重视硬件的配套,而应该更注重软件的服务和专业的运营。在建筑材料上,多使用节能环保型的,避免制造太多垃圾。比如智能写字楼,通过建筑外立面利用太阳能发电;比如可移动的写字楼,可拆卸可搬迁;比如酒店式写字楼、公寓式写字楼,节约土地,合理共享。

“未来的写字楼,应该是往智能、环保、高科技、节约土地、集约化、高效率、平台化、轻硬件、重服务、重运营这样的趋势来发展。”李舒元讲道。

责任编辑: xiewei

团购报名

最新楼讯
楼盘导购更多>>
购房指南更多>>
小编推荐
订阅楼市楼讯