洛阳商业地产高库存 同质化导致消化困局

2009年至今，尤其是近三年，可谓是洛阳商业地产市场发展最为迅猛的时期。古城天街、建业凯旋广场、王府井购物中心、丹尼斯百货九都店、泉舜购物中心、宝龙城市广场……越来越多的商场、购物中心开业，让一度生长缓慢的洛阳商业容光焕发。
但是，随着商场数量的增加，以及后面大批在建的“晚辈后生”的追赶，不少开发商意识到了商业地产潜伏的库存危机。 业内人士表示，2012年以来，积压的数百万平方米商业地产库存，消化它需要很长一段时间。
尴尬，出多入少!
“去年，我们这些企划人员最大的感触是头大、眼花，想策划，做活动，和媒体对接，为的就是能够通过造势多成交几套商铺。”我市某房企营销总监司马文说。
的 确，看看洛阳自东向西，从南至北的商业地产项目，通过活动带来大额成交的寥寥无几。 “特价房、团购、全民营销，这一系列活动都只是为了能够实现成 交，前不久，我们在新媒体上投了几万元的广告，但接到的咨询电话却只有2个。”司马文说。 而与商业地产项目的领导们相比，作为商业小白的钱丹有着 另一番的无奈。
2014年下半年到2015年初，对于钱丹来说十分煎熬，大学毕业后的她怀揣着创业的热情在我市南昌 路一家购物中心租下了一个铺面，依托商场豪华的装修，以及商场种种荣誉光环，她坚信自己的小店一定能帮她掘到第一桶金。然而，她那颗火热的心，伴随着商场 稀稀拉拉的入驻率而凉了下来，商场的门庭冷落让她心灰意冷，最后这家开业半年的商场变成了死城。
“当时，真的觉得这 家商场不可能会死，甚至可能比建业凯旋广场还要活得精彩，而回头一看，自己不仅第一桶金没赚到，还赔了十几万。”钱丹无奈地说。 近期，记者观察多 个商业地产项目发现，虽然个别商业项目出现了因管理不善等原因造成的关店现象，但繁华商业区的商铺经营和销售还算较为良好，一些和月租金增速较为合理的项 目仍旧能够稳定经营，商铺价值也很难受到影响。
市商务局相关负责人表示，虽然影响商业地产成长好坏的因素有很多，但就目前情况来看，洛阳的商业地产市场是稚嫩的，虽然土地存量数以百万，可真正好的物业并不算多，加之消费市场低迷，以及电商的冲击，去库存和转型发展成为开发商亟待破解的难题。
体验，救命稻草?
去 年，洛阳不少中高端小区的街铺和购物中心出现了不同程度的招商难、死得快的情况，于是有人将体验式、情景式、邻里式的商业模式看作是商业地产转型的救命稻 草。那么，这样的模式真的管用吗?丹尼斯百货政和店店长彭天杰表示，商业地产市场的产能过剩，倒逼传统商业开始转变，曾经帮助开发商、投资者赚得金满钵满 的百货、超市等传统形式和业态已经出现老化的迹象，甚至处于衰退状态，而市民的消费也随城市规模的变化而向社区转移，向便利店靠拢，因此，邻里式、情景 式、体验式的商业地产模式能够帮助商业地产项目更好地积聚人气。此外，一些成熟社区的区位、定位，以及物业管理都十分优势，因此，其稳定性和成长性也会比 传统街铺更为可靠。
丹尼斯百货政和店自去年开始就加大了餐饮、儿童游乐等业态的占比，重点覆盖半径三公里以内的消费者，我们通过自己的实践发现这样的商业模式不仅让企业受益，开发商也同样受益。
那 么，这种模式适用于所有商业地产项目吗? 对此，洛阳师范学院商学院副院长郭立珍表示，任何一个模式都不是可以生搬硬套的，一个商业地产项目想更好 地生存，一方面需要合理的规划，另一方面需要满足市场需求和消费者的消费习惯。未来，洛阳的商业地产需要解决的是业态同质化的问题，这就需要商业地产开发 企业将工作做在前面，先招商，后建设;先定位，再拿地;先谋划，后策划。
投资，买铺靠谱?
那么，商业地产如何避免同质化呢?
对 此，郭玉珍表示，商业地产的根在商业，是因为商业的同质化，才造成了商业地产的同质化。如果想解决这一问题，必须从商业上着手考虑，即要细分消费需求，比 如从年龄、职业等方面进行划分，打造青年、或白领女性专属的商业地产项目，也可根据社会阶层划分。只有充分做到细分，在商业配套上做到与地产项目匹配，才 能最终做到差异化。
既然，商业地产去库存仍需时间，那么，2016年还可否考虑投资商铺呢?
对 此，业内人士指出，商铺投资对于中长线投资者来说，是一个可以以较低价位和贷款利率获得优质资产的好机会，但是前提必须正确。比如，对于商业尚未完全开 发，或已开发但前景不明朗，或处于城市死角位置的项目，投资时需要谨慎购买。 而对于希望短期内就能通过投资商铺获得丰厚回报的投资者而言，建议不 要轻易触碰，“一铺养三代”的时代也早已经过去了。