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什么样的房地产价格才能被老百姓接受呢?

发布时间: 2015-12-28 09:37:52

来源: 楼盘网

分类: 楼盘导购

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 一提房子,大家最关心房价。中央经济工作会议提出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。那么在去库存的过程中,开发商愿意降价吗?房价能否下降,下降多少百姓才能买的起房呢?


  10月末商品房待售面积为6.86亿平方米,再创历史新高。

  中央喊话房企降房价去库存

  我国房地产行业近年来面临着一线城市房价居高不下、二、三线城市库存情况严重。近日,中央经济工作会议在 京召开,会议指出,化解房地产库存是明年经济社会发展五大任务之一,并明确鼓励房地产开发企业调整营销策略,适当降低商品住房价格。《人民日报》喊话各大 房地产开发商:房地产库存压力大,开发商适当降价是最明智的选择。

  据前瞻产业研究院发布的《2016-2021年中国房地产中介行业市场前 瞻与投资规划分析报告》的数据显示,截至2015年年底,我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存,即现房待售面积约4.26亿平方 米,去化周期23个月;期房库存,即在建待售面积35.7亿平方米,需要4.5年来消化,尤其是三四线城市库存积压越来越严重。

  某院在 12月18日发布的《未来五年中国房地产趋势报告》指出,三四线城市是中国房地产高库存的“重灾区”,8成三四线城市供应大幅超前,消费后继乏力。报告 称,三四线城市可售商品房的消化周期基本在20个月以上,而一般商品房的合理消化周期在12个月以内。以镇江为例,目前可售面积为340万平方米,可售商 品住宅消化周期最高为24个月。从土地消化时间来看,三四线城市平均消化时间为5年,其中潍坊、鄂尔多斯、东营超过6年。

  此外,三四线城市房地产产品较为单一,同质化现象严重,项目竞争力下降。特别是很多城市新城区的项目由于没有完善的配套建设,购房人无法正常生活,进一步加剧了过剩压力。


  中国人口分布图,人口越多,房价越高。


  7月全国百城房价中,深圳、上海、北京分别位列前三。

  让房地产商割肉降价,他们愿意吗

  很多人就问了,中央现在鼓励房地产商降价,房价会一落千丈吗?当然不会。并不是每一个城市的房地产都需要 降价,例如北京等一线城市的房价就不太可能下降。中央这样的表态,核心目的是为了避免开发企业误判去库存的形势,避免土地市场竞争过于激烈。在执行上,具 体的政策措施仍然会是市场化手段。你要注意,中央提出的是“适当”,而不是“大起大落”的;还有,是“鼓励”,而不是“强制”。正因为是鼓励而不是强制, 另一个问题就来了,房地产商是否会听话呢?

  在人民日报看来,化解楼市库存也得靠开发商自己,适当降价是最明智的选择。一向走高冷路线的开发 商必须正视,任何产业都会从短缺经济走向总量平衡。特别是对于三、四线城市来说,走到拐点的房地产业,降价促销与转型升级是必然选择。毕竟买房这事儿,政 府、专家、开发商说了都不算,还得看老百姓的脸色。这么大一笔资产投资,开发商没点儿让利的诚意,谁会掏真金白银救你呢?

  过去的经验看,开发商主动降价的情况很少见,多是在企业内部财务压力(如流动性压力)作用下,或在外部市场竞争压力下,才有可能实现主动降价。

  从目前来看全国楼市分化仍然明显,此前库存量大的部分二线城市和三四线城市,本月库存仍处于上升阶段,一位全国性大型房企营销负责人指出。“房企销售是市场化操作,如果库存无法出清,那开发商肯定早就让步了,现在一些三四线城市甚至已经是亏本销售,基本没有降价空间。”

  海南录德房地产股份有限公司董事长邱廷录认为,降低商品房价格是比较难的,商品房销售是市场行为,目前销售不动的开发商企业,能降的价格在这之前基本都降到了自己所承受的底线了,销售不好的开发商企业不会坐等政府来救他们。

  因此,降低房价可能有3种情况:第一,企业自身降价,但是空间并不是很大;第二,政府应发挥市场调节手段,让困难的房地产开发企业自动降价,如销售补贴或免 除部分企业应交的税金,让企业的成本降下来等行政手段,使房价有下降空间;第三,行业破坏性的降价,也就是说,出现开发商大面积现金流断裂,大面积的企业 破产,房产企业出现抛售现象,投资人弃房而去,房价会大幅度下降,这是大家不想看到的结果。


  部分国家和地区的房价收入比及其世界范围内的排名。

  降多少百姓才能买得起房

  如果一个中等收入的家庭,一年能攒到七到八万,那奋斗六七年攒下50-60万买套70-80㎡的房子,这 才是比较正常的。但问题是,如果是在三四线城市,房价虽然不会太高,但你的收入不足以攒不到这个钱。如果是在一二线城市,买个七八十平的房子你攒那五六十 万根本就不够,付完首付再清贷款恐怕得20年了。

  一个普通家庭到底要攒钱多久才能买得起一套房呢?首先来看一个名词“房价收入比”,所谓房 价收入比(Housing Price-to-Income Ratio),是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。通过这一指标可以大致描述一个国家的家庭收入与房价之间的关系。房价收入比指标主要用于衡量房价是 否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。


  2014年全国35个大中城市房价收入比排行榜。


  如图所示,在易居房地产研究院《全国35个大中城市房价收入比排行榜》排行榜中,深圳、厦门、北京冲进前 三甲,35个大中城市房价收入比均值为8.7。值得注意的是,在2014年全国35个大中城市房价收入比排名中,深圳的房价收入比超过了20,位居第一 位,其次是厦门、北京、上海、广州、杭州和福州,几个城市的房价收入比分别达到了15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8。以深圳为 例,他的房价收入比为20.2。2013年深圳的房价收入比还只有18,如今已经飙升到近22.2,也就是说在深圳,一个达到该市平均收入水平的家庭,如 果购买一套100平方米的普通商品住房,实际上要耗费20多年才能得偿所愿。

  只有与居民收入水平和支付能力相适应的房价,才是合理的房价水 平。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示,家庭收入在999美元以下的国家,房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元-3999美 元的国家,房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上的国家,房价收入比平均数为5.6。

  20世纪90年代初世界银行专家黑马先生(AndrewHamer)认为房价收入比达到3至6倍是比较理想的收入模式。上海易居房地产研究院的数据显示,从中国房价收入比看,我国35个大中城市多数超过了警戒线,而北京、上海、广州等城市已远远超过了这一水平。

  房 价到底多少才算合理?以房价收入比估算,一个城市要达到宜居的标准,那在这个城市打拼的一对夫妻6年攒下来的钱必须要能买得到一套70平的房子,或者说每 个人一个月的工资能买得起一平米的房子。如果暂时不买房而是租房,租一个带卫生间的独立单间(15㎡),那么房租应该不超过工资的六分之一。

  这是个什么概念呢?假如某市的房价均价1万,那么两夫妻的月收入总和必须达到2万,也就是平均每人1万,那么他们一年的总收入24万,在非常非常节省的情况下,一年租房、吃饭、交通等的开销占三分之一,攒下了16万,其中12万用于存钱买房,4万用于小孩教育等方面。

  只有达到这个水平,那么这个城市的房价才会不影响幸福感。但很显然,这个标准很多人目前是很难达到的,要么是收入不够,要么是房价超了。

  降低商品房价格,政府能做啥

  (1)政策激励

  降低商品住房价格是有可能实现的,尤其是在三、四线城市。政府为了降低市场风险,可以采取必要的激励政策,或者是团购保障性住房的做法,鼓励开发商主动降价。

  (2)降低税费

  房价之所以那么贵,是因为含房价里面含有基础成本(20%-25%)+土地出让金(30%)+开发商利润(15-20%)+苛捐杂税(30%)。房地产相关税费、各环节的图章,现在还是很多的。不光是制造企业,相关服务领域也应该简政放权,要降低这些交易成本。

  (3)破解土地财政困局

  降房价,最简单的,是把地价压下去。长期以来,一些地方政府高度依赖高价出让土地获取财政收入,并与房地产商形成利益共同体,这不但容易导致房地产商绑架公 共决策,也是助推房价虚高的重要因素。长远看,彻底解决这些问题,需要地方政府减少对土地财政的依赖,改变过去过分依赖投资拉动的增长模式。



责任编辑: luoyan

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